Brzmi jak szaleństwo: właśnie teraz warto brać kredyty hipoteczne

Kredyty hipoteczne – co się zmieniło w ostatnich miesiącach

Patrząc po zainteresowaniu osób inwestowaniem w nieruchomości i finansowaniem ich z kredytu można od razu stwierdzić, że liczba potencjalnych chętnych nie spada (przecież nie zrezygnowali z planów, co najwyżej odłożyli w czasie). Spada liczba osób ze zdolnością kredytową i osób mogących sobie pozwolić na kredyt. Nie dlatego, że nagle zbiedniały. Zmieniły się realia.

Jeszcze w marcu 2022 roku na rynku kredytów panowała ustabilizowana sytuacja pod względem badania zdolności kredytowej przez banki. Wówczas klienci mieli zdecydowanie wyższą zdolność kredytową. Od kwietnia banki po zaleceniach Komisji Nadzoru Finansowego zaostrzyły wymogi stawiane potencjalnym kredytobiorcom.

- Dam przykład zdolności kredytowej określonej dla mojego klienta przez PKO BP. Zdolność klienta na dzień 30 marca wynosiła 520 tys. zł, a gdybym tego klienta zarejestrowała dziś, zdolność wynosiłaby 360 tys. zł. Klient chciał kupić mieszkanie z rynku pierwotnego w stanie z wykończeniem. Jego sytuacja zmieniłaby się diamteralnie, przypuszczalnie nie mógłby sobie pozwolić na sfinansowanie nieruchomości – mówi Agnieszka Sikora, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Geltag.

Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem odchodzą w niepamięć

Kolejna zmiana zaszła w preferencjach oprocentowania kredytów. Jeszcze do końca 2021 roku najpopularniejsze były kredyty o zmiennej stopie oprocentowania. Dlaczego? Bo były najtańsze. Przy niskich stopach i Wiborze na poziomie 0,2 proc. symulacja spłaty kredytu w wysokości np. 300 tys. zł rozpisana na 20 lat wyglądała dla kredytobiorcy zachęcająco. Rata 1600 zł łatwo wpisywała się w domowy budżet. Słowa bankiera, że to kwota raty przy obecnym oprocentowaniu, puszczaliśmy trochę mimo uszu. „Przecież nie urośnie kilka razy!” „Jakoś to będzie!” Tak sobie pewno niejeden kredytobiorca myślał. Na symulację tego samego kredytu przeliczonego ze stałym oprocentowaniem, gdzie rata wynosiłaby 2000 zł/msc przez 5 lat nikt nie patrzył, bo to się nie opłacało.

Ale od października do kwietnia Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe 8 razy! I rata tego samego kredytu urosła do 2600 zł. Z opcją dalszego wzrostu, bo już RPP zapowiedziała dalsze podwyżki stóp.

Na pocieszenie dodajmy, że jeśli inflacja spadnie, a sytuacja w gospodarce się uspokoi, stopy procentowe najpewniej spadną. Klienci z kredytem oprocentowanym zmiennie odczują to od razu. Ci ze stałym – nie. Oni dalej będą musieli płacić raty oprocentowane przez taki okres, na jaki umówili się z bankiem. „Stali” cieszyli się, kiedy stopy rosły, „zmienni” - płakali. Kiedy stopy spadają, ich sytuacja odwróci się o 180 stopni. Cieszy się tylko jeden gracz w tej układance – bank. On zarabia zawsze.

Kredyty hipoteczne w czasach wojny

Ale zostawmy takie dywagacje, skupmy się na sobie. Musimy dopasować się do realiów i spróbować zrealizować w nich swoje plany. Zatem, działać bez patrzenia się na czasy? Czekać? Eksperci nie dają jednoznacznej rekomendacji. To tak, jakby wszystkim cierpiącym na katar przepisać to samo lekarstwo bez zbadania danego przypadku.

- Musimy sobie zadać pytanie – jaką mam alternatywę. Przykładowo mieszkam z rodzicami, chcę pójść na swoje, mieć swoje wymarzone mieszkanie. Jeśli więc nie kupno na kredyt, pozostaje najem. Stawki najmu rosną. Możemy więc płacić po 3 tys. zł odstępnego co miesiąc nigdy nie zostając właścicielem nieruchomości, albo kupić na kredyt – mówi Wojciech Pleszyniak, dyrektor zarządzający firmy Geltag.

Czekanie na duże przeceny w nieruchomościach to myślenie życzeniowe

Eksperci zauważają, że część osób decyduje się przeczekać moment rozpoczęcia inwestycji, a w związku z tym i starania się o kredyt. Chcą uspokojenia sytuacji na Ukrainie. Część czeka na obniżki cen nieruchomości. Liczą na przeceny spodziewając się spełnienia różnych teorii o przegrzaniu rynku nieruchomości. Niektórzy wyobrażają sobie, że jak nagle wiele osób zrezygnuje ze starania o mieszkania, domy, działki, to one siłą rzeczy stanieją. Pytanie, czy nie jest to czekanie złudne.

- Jest to typowe myślenie życzeniowe. My nie sądzimy, że takie rzeczy będą mieć miejsce. Albo, że aż tak bardzo potanieją nieruchomości, jak oczekiwaliby klienci – mówi Wojciech Pleszyniak.

Doradca dodaje, że deweloperzy nie mogą sprzedawać znacznie taniej.

- Absolutnie nie mogą sprzedawać tanio czegoś, co ich drogo kosztuje. Szczególnie, jeśli sami budowali na kredyt. Bank nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości poniżej kosztu wytworzenia powiększonego o minimalną marżę, która pozwoli spłacić zobowiązanie kredytowe – mówi Wojciech Pleszyniak sugerując, że w przypadku rynku pierwotnego nie ma co liczyć na znaczne przeceny mieszkań.

Znaczne, czyli powyżej 5 procent. Doradca wskazuje, że deweloper prędzej zastanowi się nad wykończeniem mieszkania pod klucz i przeznaczeniem pod wynajem, niż sprzeda poniżej kosztów.

Jeśli ktoś rzeczywiście czeka na okazje, to prędzej z rynku wtórnego. Mogą się przykładowo pojawić oferty niedokończonych domów w budowie, czy mieszkania w remoncie, bo właściciela takiej nieruchomości przerosły koszty.

- Ale nawet jeśli, to też nie oczekiwałbym wielkich okazji. Ostatnią rzeczą, którą przestaje się płacić, jest kredyt hipoteczny. Nie zapłacenie dwóch, trzech rat już wpędza w kolosalne kłopoty. Więc nawet jeśli ktoś chciałby odsprzedać dom z hipoteką, to w takiej cenie, dzięki której wyzeruje hipotekę. Ewentualna bonifikata wniesie tyle, ile wkład własny. Jeśli wkład własny naszej inwestycji wynosi 10 proc., to ewentualnie o 10 proc. możemy zejść z ceny – mówi doradca.

Zatem okazje okazjami – mogą się trafić, ale nie muszą. Trzeba sobie samemu odpowiedzieć na pytania: czy warto na nie liczyć, czy poza ceną spełnią inne nasze oczekiwania jak lokalizacja, metraż, układ pomieszczeń, itd. Kupno nieruchomości to jednak nie wakacje last minute, gdzie kupuje się to, co zostanie.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym – recepta na niepewne czasy?

Dobrze, zatem decydujemy się kupić nieruchomość na kredyt. Liczymy się z tym, że rata w wysokości 2500 – 3000 zł/msc to codzienność. Robimy przegląd swoich wydatków, dochodów. Wojciech Pleszyniak sugeruje, aby mierzyć siły na zamiary i podejść dość krytycznie do oceny własnych zdolności finansowych. Nie na zasadzie „jakoś to będzie”, ale ustalić, czy rzeczywiście będziemy mieć środki na wszystkie wydatki, i czy jeszcze będzie zostanie nam „górka” na wydatki nieplanowane.

- Jeśli sami nie jesteśmy w stanie tego w uczciwy sposób zrobić, warto skorzystać z pomocy doradcy – mówi Wojciech Pleszyniak.

Zatem, jeśli realnie oceniliśmy swoje możliwości i dochodzimy do wniosku, że nas stać, idziemy do banku. A tu zonk, bo bank, ten bank, w którym od lat mamy konto, mówi, że nie mamy zdolności! Czyżby to był koniec marzeń o własnym „M”? Nie!

- Sporo osób odpuszcza w tej sytuacji, nie zadając sobie trudu sprawdzenia innego banku. A całkiem możliwe, że w tym drugim banku zdolność już by miał. Zawsze też możemy skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który ma wgląd we wszystkie oferty banków i podczas jednej rozmowy będzie w stanie dopasować je do potrzeb i możliwości klienta. Przeliczymy też kredyt na stopie zmiennej i stałej, aby się przekonać, która opcja jest korzystniejsza. Choć z doświadczeń z klientami mogę powiedzieć, iż klienci widząc, co się działo w ostatnich miesiącach, i jakie są perspektywy, wybierają oprocentowanie stałe – mówi Agnieszka Sikora.

Jak zmniejszyć koszt kredytu hipotecznego?

Wróćmy teraz do sytuacji klienta, której brał kredyt z Wiborem rzędu 0,2 proc., ratą 1600 zł, a teraz wynoszącą 2600 zł. Co powinien robić? Tu znów nie ma jednoznacznej rekomendacji, bo też sytuacja poszczególnych kredytobiorców jest zgoła inna.

- Dam przykład. Widziałam się z klientem, który brał kredyt w 2020 roku. Dziś oprocentowanie jego kredytu wynosi 5,79 proc. Jeżeli chciałby przejść na stałą stopę, musiałby przejść na oprocentowanie 7,6 proc. Więc to prawie dwa punkty procentowe więcej. Rata na pewno więc znacznie by wzrosła, co w przypadku wieloletniego kredytu oznacza ogromne różnice w odsetkach. Zadał mi więc pytanie „Co teraz?” Mówił, że jeszcze daje radę, ale chciał wiedzieć, ile jeszcze będzie podwyżek stóp. Nie jesteśmy w stanie tego przewidzieć. Zarekomendowałam, aby udał się do swojego banku, który przeliczyłby jego kredyt w oparciu o obecne saldo, wskaźniki i to powinno pomóc podjąć decyzję, czy zostać przy zmiennej stopie, czy przejść na stałą – mówi Agnieszka Sikora.

Zwraca przy tym uwagę, że nie ma gwarancji zgody banku na zmianę sposobu oprocentowania. Otóż niektóre banki, konkretnie Millenium i Pekao SA przy tej operacji na nowo oceniają zdolność kredytową klientów. Według nowych, surowszych kryteriów. I jeśli uznają, że klient nie ma zdolności, nie zyskuje prawa zmiany sposobu oprocentowania kredytu.

Nie sposób nie wspomnieć tutaj o zapowiadanych przez rząd sposobach ulżenia kredytobiorcom. Póki co są to propozycje, które – znając życie – pełne będą wyjątków, co ograniczy ich dostępność.

Zmniejszenie marży kredytu – o tym banki nie mówią

Ale jest inny sposób zmniejszenia kosztu kredytu. Banki niechętnie o tym wspominają, bo to nie leży w ich interesie, ale jest to legalny i możliwa metoda - zmniejszenie marży banku. Może o nią wystąpić z wnioskiem każdy kredytobiorca w uzasadnionych przypadkach. A obecne czasy są uzasadnione wystarczająco.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że w ostatnich latach, kiedy Wibor, a więc i oprocentowanie kredytu, były na rekordowo niskim poziomie, banki zarabiały głównie na marży. Trzy, cztery, pięć lat temu marże sięgały 2,5 – 3 proc. Dziś Kowalski ma szansę dostać kredyt z marżą 1 – 2 procent, więc dwa razy mniejszą, niż Kowalski 5 lat temu. Dlaczego? Bo dzięki wysokiemu oprocentowaniu stóp banki i tak zarabiają kokosy, mogą więc zejść z marży dla zachęcenia nowych klientów. Kowalski ze „starym” kredytem o wysokiej marży i też wysokim oprocentowaniu, ma więc uzasadnione prawo poczuć się poszkodowanym i wystąpić o zmniejszenie marży do aktualnego poziomu. Jeśli kredytobiorca nie wie za bardzo, jak sensownie sporządzić właściwy wniosek, może zwrócić się o pomoc do doradcy.

Kredyt w czasach wojny? Oczywiście!

Ogólnie rzecz biorąc, według Wojciecha Pleszyniaka z Geltagu właśnie obecnie, przez znacznie niższe marże, jest najlepszy czas do brania kredytów. Pieniądze pożyczamy przecież z banku na 20, 30, 35 lat. Marży bank nie podniesie. Płacić przez 30 lat kredyt z marżą 1-procentową, a 2,5-procentową, to jest różnica, prawda? Zgoda, teraz jest wysoki Wibor i stopy. Ale – już politycy przebłąkują, że Wibor, czyli procent, na jaki banki pożyczają między sobą pieniądze, ma być zastąpiony innym wskaźnikiem, podobno korzystniejszym dla klientów. Inflacja też spadnie. Najwięksi pesymiści mówią, że wróci do zdrowego poziomu 2-3 procent w perspektywie dwóch lat. Stopy, a więc i raty również spadną. Co to jest dwa lata w porównaniu do 30 lat spłacania kredytu. A marża dalej będzie niska.

Reasumując, więc chociaż brzmi to jak bredzenie szaleńca, dziś jest świetny moment na inwestowanie w nieruchomości na kredyt hipoteczny. Tak, jest drogi, ale z perspektywą inwestowania w dobro, które na wartości nie straci. I z perspektywą obniżki kosztu. A to pozytywne perspektywy.