7 rzeczy, które powinieneś wiedzieć zanim kupisz mieszkanie pod wynajem

Kilka dni temu dziennik „Rzeczpospolita” opublikował wyniki raportu sporządzonego przez platformy Rentier.io i SonarHome. Raport dotyczy opłacalności inwestycji w mieszkania. Wynika z niego, że wynajem nieruchomości to wciąż atrakcyjna forma lokowania pieniędzy.

Marcina Kamińskiego - licencjonowanego pośrednika Home Center Sp. z o.o. z Katowic poprosiliśmy o kilka wskazówek dla inwestorów, którzy chcą ulokować swoje pieniądze.

1. Wynajem to inwestycja długoterminowa

Mieszkanie pod wynajem można kupić na kredyt lub za gotówkę. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości na śląskim rynku minimalna kwota jaką trzeba zainwestować w nieduże mieszkanie to ok. 200 tys. zł.

- Kupno nieruchomości to dobra inwestycja nie tylko dlatego, że zaciągnięty kredyt można spłacać czynszem pobieranym od najemcy. Niezależnie od najmu, wartość nieruchomości cały czas rośnie. Najważniejsze, by na starcie inwestycji dobrze sobie skalkulować kiedy inwestycja zacznie się zwracać. Z naszych doświadczeń wynika, że minimalny okres zwrotu inwestycji w wynajem to 10 lat – mówi Marcin Kamiński.

2. Wynajem bardziej rentowny w mniejszych miastach

Ze wspomnianego raportu Rentier.io i SonarHome wynika, że na czele stawki miast gdzie wynajem mieszkania jest najbardziej opłacalny nie ma największych miast – Warszawy, Krakowa czy Katowic. Prym wiodą Sosnowiec i Częstochowa. Powód? Ceny mieszkań w średnich i małych miastach są znacznie niższe niż w metropoliach, a stawki najmu mieszkania nie różnią się aż tak bardzo.

- W tej chwili mieszkanie w Sosnowcu czy Bytomiu nadal można kupić w cenie 3-4 tysięcy złotych za metr kw. A tymczasem stawki w Katowicach zaczynają się od 7 tys. zł wzwyż. Mamy wśród swoich klientów wiele osób, które pracując w Katowicach decydują się na mieszkania w ościennych miastach, gdzie koszty są znacznie niższe – tłumaczy ekspert.

3. Pandemia nie spowodowała zastoju na rynku nieruchomości. Wręcz przeciwnie

Z rynku nieruchomości dochodzą głosy, że z powodu pandemii koronawirusa znacznie trudniej będzie znaleźć klienta na wynajem mieszkania. Między innymi dlatego, że uczelnie w miastach akademickich rezygnują z zajęć stacjonarnych na rzecz nauki zdalnej.

- To jeszcze niczego nie przesądza. Wielu studentów na stałe pracuje w miastach, w których studiuje. Póki co nie obserwujemy żadnego odpływu klientów – ocenia Marcin Kamiński.

Pandemia zmieniła jednak preferencje i oczekiwania klientów. Zwłaszcza jeśli chodzi o wynajem stancji.

- Z powodów sanitarnych klienci boją się wynajmować mieszkania czy pokoje z nieznanymi im, przypadkowymi osobami. Dlatego rośnie zainteresowanie kawalerkami i mieszkaniami z dwoma, niezależnymi pokojami – opowiada ekspert.

Paradoksalnie, na duży ruch na rynku nieruchomości ma też wpływ pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych i niepewne rokowania na przyszłość.

- W niepewnych czasach wiele wiele rodzin rezygnuje z aparatamentów i dużych mieszkań na rzecz mniejszych i tańszych lokali. Mieszkań na rynku wtórnym szukają też ci, którym banki odmówiły udzielenia kredytu na zakup nowego mieszkania czy budowy domu.

4. Nowe mieszkanie nie zawsze lepsze

Wielu potencjalnych inwestorów zastanawia się czy bardziej opłacalne będzie kupno nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety.

Zaletą nowych mieszkań jest brak kosztów zarządzania oraz niskie koszty eksploatacji i brak konieczności planowania remontów. Minusem jest wysoki koszt zakupu mieszkania (od 7 tys. zł za m kw. wzwyż ; do tego trzeba doliczyć koszty garażu czy miejsca postojowego). Dużym znakiem zapytania jest również lokalizacja nowego osiedla – nigdy do końca nie wiadomo jak wpisze się w przestrzeń miasta.

Nieruchomości na rynku wtórnym są tańsze, łatwiej zweryfikować popularność danej lokalizacji, a co za tym idzie na jakie stawki najmu możemy liczyć. Pułapką dla inwestora mogą być utajone koszty eksploatacji oraz niespodziewane remonty, które mogą obniżyć rentowność naszej inwestycji.

5. Mieszkanie do remontu. Tak, ale...

Obecnie popularną formą inwestycji jest kupno mieszkań do remontu.

- To dobry pomysł na zwiększenie rentowności inwestycji. Trzeba jednak pamiętać o tym, że ktoś musi ten remont zaplanować, wykonać i należycie nadzorować. Niestety, znamy mnóstwo przypadków, że ta sytuacja przerosła inwestora i pogrążyła finansowo. Zalecałbym powierzenie takiego remontu osobom, które na tym się znają – mówi Marcin Kamiński.

6. Sprawdzaj, sprawdzaj, jeszcze raz sprawdzaj

Jeśli już zdecydowałeś się na kupno mieszkania na wynajem powinieneś być czujny i pamiętać, że atrakcyjna oferta nie zawsze pozostaje atrakcyjna po sprawdzeniu dokumentów.

- Nagminnie zdarza się, że na nieruchomości ciążą zaległości finansowe albo księga wieczysta zawiera wpisy niekorzystne dla potencjalnego nabywcy. W tej sytuacji warto zwrócić się o pomoc do fachowców, którzy mają doświadczenie w tej kwestii. To po prostu oszczędność czasu i pieniędzy – uważa ekspert.

Jest też inny powód, dla którego warto korzystać z usług licencjonowanych pośredników.

- Osoby znające rynek są znacznie sprawniejsze w negocjacjach, zarówno na etapie kupna mieszkania, jak i jego wynajmu. Profesjonaliści wiedzą, jakich argumentów należy użyć, by wynegocjować lepsze stawki – dodaje Marcin Kamiński.

7. Na mieszkanie trzeba mieć pomysł

Pośrednicy rynku nieruchomości wiedzą również, że na rentowność wynajmu mieszkania wpływ ma nie tylko lokalizacja i metraż. Bardzo wiele zależy od sposobu aranżacji lokalu.

- Niejednokrotnie wstawienie czy przesunięcie jednej ścianki powoduje, że diametralnie zmienia się funkcjonalność mieszkania. Są na przykład sytuacje, że gdy z dużej kawalerki zrobimy mieszkanie dwupokojowe popyt na nasz lokal i stawki czynszu znacząco wzrosną – zwraca uwagę Marcin Kamiński.

Marcin Kamiński jest licencjonowanym pośrednikiem Home Center Sp. z o.o. z Katowic

A jakie są Wasze doświadczenia z kupnem mieszkania pod wynajem? Czy podzielacie pogląd, że to opłacalna inwestycja?