Buduj z doradcą. Zaoszczędzisz czas, pieniądze i nerwy

Tego artykułu nie dedykujemy dużym deweloperom, mającym bogate portfolio realizacji. Pewno niczego nowego się nie dowiedzą. Chociaż....

Artykuł dedykujemy dwóch grupom Czytelników. Po pierwsze deweloperom, którzy wciąż się rozwijają, rozważają wejście w nowe segmenty rynku czy nowe obszary, ale na przykład nie są pewni, czy ich pomysły są trafione. Drugą grupą odbiorców są kompletni laicy w kwestii budowy nieruchomości mieszkaniowych na sprzedaż czy wynajem, za to mający trochę wolnej gotówki, albo ziemi pod zabudowę i zastanawiający się nad wejściem w świat budownictwa komercyjnego, czyli mówiąc branżowo – deweloperskiego, bo słyszeli, że to się opłaca.

Zgadza się – to się opłaca, o ile będą zdawać sobie sprawę z kilku kwestii.

- Osoby te muszą sobie uświadomić najważniejszą rzecz, mianowicie, że inwestycję trzeba sfinansować, po drugie zakończyć, po trzecie – spłacić kredyt, rozliczyć się i dopiero wtedy jest się szczęśliwym. Osoby, firmy nie mające pojęcia o deweloperce, o przepisach, w tym tak zwanej ustawie deweloperskiej, rachunkach powierniczych, aspektach księgowych, finansowych, wypływają na głęboką wodę, narażając się na ogromne ryzyko – mówi Wojciech Pleszyniak, CEO w spółce Geltag.

Najważniejsze ryzyko dotyczy właściwego oszacowania kosztu inwestycji. Najważniejsze koszty, jakie musi ponieść inwestor to zakup działki, materiałów, pracy i usług. Koszty pracy będą rosły rok do roku. Materiały budowlane podobnie. Niekoniecznie tak szaleńczo, jak w okresie pandemii, ale jednak. Być może niektóre materiały jak stal czy styropian stanieją, kiedy sytuacja się ustabilizuje. Na logikę trudno jednak oczekiwać spektakularnych przecen, skoro produkty w obecnych wysokich cenach też się sprzedają.

Teraz pytanie – jak prawidłowo oszacować koszty, skoro nigdy tego się nie robiło? Kto powie inwestorowi, czy jego pomysł na sens? Jak przekonać bank, żeby dał mu kredyt?

Tak, zdajemy sobie sprawę, że ktoś może reagować alergicznie na słowo „kredyt” (skoro nie mam kasy, to nie robię), ale akurat w deweloperce to nic nadzwyczajnego. Budowanie na kredyt jest powszechnym zjawiskiem. Tutaj inwestycje idą w miliony, więc mało kto chce „mrozić” aż tyle własnych środków. Potwierdza to ekspert rynku:

- Finansowanie deweloperki bez kredytowania jest w praktyce niemal niemożliwe, lub bardzo utrudnione. Żeby zbudować budynek z kilkunastoma mieszkaniami, inwestor chcąc uniknąć kredytowania musiałby mieć kilka milionów złotych własnych środków – mówi Tomasz Matlęga, dyrektor ryzyka w Geltag Sp. z o.o.

Zatem wracając do powyższych pytań – możemy spróbować sami zmierzyć się z tematem. Możemy poszukać literatury, porozmawiać ze znajomymi, itd. Ale możemy też pójść ze swoim pomysłem do profesjonalnego doradcy. Tak, są tacy specjaliści, którzy – oczywiście za określone wynagrodzenie – pomogą potencjalnemu deweloperowi zrealizować jego marzenie.

- Taka firma ma niewspółmiernie więcej doświadczenia i zrealizowanych inwestycji nieruchomościowych, niż inwestor. Ponadto ma o wiele szersze spektrum postrzegania inwestycji. Nie tylko przez pryzmat działki, projektu inwestora, ale całego wieloletniego doświadczenia swojego i klientów. Niezależny doradca potrafi też obiektywnie popatrzeć na projekt inwestora i uczciwie powiedzieć, czy jest realny, opłacalny. Inwestor zawsze jest emocjonalnie związany ze swoim projektem i może nie dostrzegać związanych z nim zagrożeń, wątpliwości – mówi Wojciech Pleszyniak, dyrektor zarządzający w Geltag Sp. z o.o., firmy, która ma już na koncie portfel projektów doradczych dla inwestycji wartych ponad miliard zł.

Doradca pomoże przygotować biznesplan, uzyskać finansowanie z banku, także korzystanie z kredytu na późniejszym etapie inwestycji. W przypadku projektów deweloperskich należy bowiem wiedzieć, co i na jakim etapie można wykonywać, a czego nie wolno, by wręcz nie zablokować sobie wypłat kredytu. Więc doradca pomoże prowadzić inwestycję przez wszystkie etapy, z jednoczesną kontrolą kosztów, terminów, itd. Dlaczego to takie ważne?

- Nie ma niczego gorszego, jak wstrzymanie inwestycji deweloperskiej. Rynek to widzi, pojawiają się pytania czy deweloper zbankrutował, czy są kłopoty, itd. Na tak silnie konkurencyjnym rynku nadszarpnięcie zaufania do dewelopera może „położyć” powodzenie przedsięwzięcia – zauważa Tomasz Matlęga.

Doradca może też przejąć kwestie prowadzenia rachunkowości inwestycji. Słowem, doradca może wziąć na siebie całą finansowo – papierkową część przedsięwzięcia. Pozwoli to inwestorowi skupić się na zarabianiu pieniędzy, czyli sprzedaży lokali, a także np. na szukaniu i kupnie działek pod kolejne realizacje.

Ile to kosztuje? Duże firmy deweloperskie rzadko korzystają z zewnętrznych firm doradczych, ponieważ mają swoich ludzi do zajmowania się takimi kwestiami. Ale małe firmy, lub przedsiębiorcy, którzy dopiero zaczynają, lub nie są pewni, czy będą kontynuować przygodę z deweloperką, niekoniecznie już zatrudnią takie specjalistę, bo jego koszt znacznie przewyższy uzyskane korzyści. Skorzystanie z firmy doradczej wydaje się więc najbardziej opłacalną opcją. Kwota wynagrodzenia zależy od zakresu współpracy. Deweloper musi sobie więc przekalkulować, czy jest w stanie np. oddać 1-2 proc. kredytu otrzymując w zamian pakiet usług.

Warto przy tym wiedzieć, że firma doradcza bierze też na siebie pewne ryzyko. Jeśli umówi się z klientem, że jej wynagrodzeniem będzie procent od uzyskanego kredytu na budowę, wówczas przystępuje do pracy nie mając tak naprawdę gwarancji powodzenia. Ale dla dewelopera to sygnał, że firmie doradczej będzie zależeć, aby projekt się powiódł. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że doradca bierze odpowiedzialność za swoją pracę.

A jeśli z doradcy zadowoleni nie będziemy, kończymy współpracę i tyle.

Jest jeszcze jeden wart podkreślenia bonus wynikający z posiadania doradcy. Jest nim dostęp do wykonawców. To też jest bardzo ważna sprawa. Czym innym jest zebrać sobie niejednokrotnie domorosłych fachowców do budowy własnego domu, a czym innym wykonawców do realizacji obiektu na sprzedaż.

Pomoc doradcy może okazać się też konieczna już na etapie budowy, kiedy pojawią się nieprzewidziane komplikacje. Przykłady? W centrum jednego z miast wojewódzkich budowany był biurowiec klasy A. Inwestycję nadzorował konserwator zabytków, ponieważ znajdowała się w strefie zabytkowej. Podczas prac ziemnych natrafiono na poniemiecki kolektor, którego nie było na żadnych mapach i planach, choć inwestor kupił działkę od miasta. Natychmiast trzeba było wstrzymać prace i zastanowić się, co dalej. Przeprojektowanie budynku, nowe zgody, uzgodnienia z miastem, konserwatorem, architektem, dostawcami mediów, ustalenia z bankiem, żeby podniósł kredyt, bo zmiany wymusiły wzrost kosztów, itd. Dla inwestora oznaczało to pół roku wydłużenia projektu. Ale dzięki pomocy doradcy udało się inwestycję zakończyć.

- Bez wsparcia doradcy, jego nadzoru i pomocy, kłopoty mogłyby inwestora przerosnąć. Jednak stała pomoc doradcy sprawiła, że dziś stoi i funkcjonuje piękny biurowiec, a inwestor cieszy się z realizacji i sukcesu finansowego – mówi Tomasz Matlęga.

W innym przypadku deweloper stawiał budynek wielomieszkaniowy w ścisłym centrum innego miasta, w formie plomby w zwartej zabudowie. W trakcie inwestycji osunęła się nieprawidłowo zrealizowana ściana sąsiedniego budynku. Katastrofa budowlana. Wstrzymanie robót.

- Inwestor był w połowie budowy i w połowie wykorzystywania kredytu. Miał wszystko zaplanowane, w tym terminy ukończenia i sprzedaży mieszkań, też spłaty kredytu. Nagle stało się to nieaktualne. Dzięki współpracy z doradcą udało się uzyskać zgodę banku na wydłużenie terminów, a potem zmieniać wszystkie niezbędne kwestie: przeprojektowanie, zmiana umowy z generalnym wykonawcą, z klientami, nowe podliczenie kosztów. Wszystkie zawirowania wydłużyły inwestycję o rok, ale udało się ją pozytywnie zamknąć i rozliczyć – mówi Tomasz Matlęga.

Zatem, czy warto podjąć współpracę z doradcą? Na to pytanie należy sobie już indywidualnie odpowiedzieć.

Artykuł powstał we współpracy z Geltag Sp. z o.o.