Inwestycje i nieruchomości

Ceny mieszkań w Polsce wzrosną? Problemem inflacja, stopy procentowe i "podatek" ukryty w ustawie

Author profile image 2022-05-19, Autor: Magdalena Zmysłowska

Jak nowelizacja ustawy deweloperskiej wpłynie na rynek mieszkań? Na jakie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i kupujący? Czy wprowadzane od lipca 2022 roku regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań? Sytuację komentują śląscy deweloparzy, ale nie tylko. Dodatkowo, w sprawie wypowiada się Polski Związek Firm Deweloperskich.

Reklama

Rynek deweloperski: nowe prawo uzasadnione bankructwami w branży

Około 150 firm deweloperskich – zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów miało upaść w latach 2012–2019. Takimi danymi operował Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, podczas procedowania w parlamencie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Liczne bankructwa w branży miały uzasadniać konieczność uchwalenia nowego prawa, aktualne przepisy miały bowiem nie gwarantować bezpieczeństwa wpłat nabywców na odpowiednim poziomie. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. 

Weryfikacja danych dokonana przez Polski Związek Firm Deweloperskich wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona. Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 wyniosła 7. Natomiast w 6 przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość otrzymali albo otrzymają swoje mieszkanie. Żadna z firm, która ogłosiła upadłość we wskazanym okresie nie była członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza niemalże 300 firm deweloperskich z całego kraju. Gdyby rzeczywiście w latach 2012-2019 miało upaść 150  deweloperów to tak, jakbyśmy stracili połowę firm członkowskich. Od samego więc początku mieliśmy świadomość i o tym mówiliśmy, że UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd. Nasz raport przedstawia zaś fakty. Skala upadłości w branży jest niewielka – wskazuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.  

Zdaniem Łukasza Bernatowicza, wiceprezesa Business Centre Club, mówienie przez prezesa UOKiK o 150 upadłościach w sytuacji, gdy liczba takich zdarzeń była marginalna to działanie nielicujące z powagą urzędu, ale nie tylko.

Po drugie - naruszające zaufanie obywateli i firm do państwa i jego organów, po trzecie wreszcie jest to działanie, które godzi w dobre imię firm deweloperskich i całego środowiska. Wprowadzenie opinii publicznej w błąd, co do kondycji całego sektora gospodarki, który odpowiada za sporą część wytworzonego rok do roku PKB w Polce i zatrudnia setki tysięcy ludzi to działanie noszące znamiona naruszenia dóbr osobistych – dodaje.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej. Co się zmieni?

Nieprawdziwe dane stały się jednak podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy dedykowanej rynkowi pierwotnemu, która ma wejść w życie za niecałe dwa miesiące. Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego trafiać mają składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu w inwestycji. Składki te mają zabezpieczać środki wpłacone przez klientów firm deweloperskich w przypadku m.in. ogłoszenia upadłości. Dla przedsięwzięć, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, składka wynieść ma maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania (zakłada się, że w roku 2022 wyniesie 0,45 proc.).

DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców – wskazuje radca prawny Przemysław Dziąg  szef działu prawnego PZFD.

Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak nasze uwagi całkowicie zignorował - dodaje.

Mowa chociażby o przyjętej konstrukcji, która zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.

Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Dziś ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa – tłumaczy mecenas Dziąg.

Dziś w  przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje. Teraz, przez przeoczenie UOKiK, te zasady odwrócono – dodaje.

Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są.

O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzega Przemysław Dziąg.  

Notariusze: nowa ustawa deweloperska to przykład źle napisanego prawa!

Również środowisko notariuszy wskazuje, że stosowanie ustawy będzie trudne i obarczone ryzykiem popełnienia błędów. 

To przykład źle napisanego prawa. Notariusze będą mieli problemy, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy nie. Taki problem nastąpi w szczególności w przypadku umów przedwstępnych. Od tego w jakim zakresie znajdzie zastosowanie nowa ustawa o ochronie praw nabywców zależy natomiast poziom ochrony konsumentów - wskazuje dr hab. Marek Leśniak, notariusz.  

Co więcej? Na mocy nowego prawa sprzedaż mieszkania ma być powiązana i na równi chroniona ze sprzedażą udziału w lokalu użytkowym, czyli sprzedażą miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. 

Zgodnie z ustawą znajdzie ona jednak zastosowanie jedynie, gdy miejsce postojowe lub komórka nabywane są wraz z lokalem mieszkalnym. Pytanie zatem, czy późniejszy zakup miejsca postojowego będzie również podlegał jej reżimowi w takim samym zakresie jak zakup mieszkania. Literalnie rzecz biorąc nie powinien, funkcjonalnie powinien. Kolejny błąd dotyczy przypadku ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej w ramach której nabywane jest mieszkanie i udział w lokalu użytkowym. Konsument korzystający z tego prawa automatycznie nie odstąpi od umowy na nabycie miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej – zauważa profesor Leśniak. 

Eksperci: to zły czas na nowelizację ustawy deweloperskiej

Zdaniem ekspertów aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje, że to nie czas na wprowadzanie w życie źle skonstruowanego prawa.  

Pandemia oraz wojna w Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Nadal mamy w Polsce deficyt gruntów budowlanych, a tylko około 35 proc. powierzchni kraju objęte jest MPZP. Ponadto wydłużające się procedury administracyjne i niestabilność w uzyskiwaniu decyzji o PnB, powodują wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Można sobie więc wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie – mówi Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest 

I zaznacza, że generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni.  

Żeby zobrazować obecną sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko budowa! A przecież do ceny mieszkania trzeba jeszcze doliczyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora. W efekcie dochodzimy do poziomu ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania! Czy do takich cen chcemy jeszcze dokładać 5 proc. kosztów związanych z DFG? Bo przecież to nie tylko składka, ale i wyższe koszty prowadzenia rachunków powierniczych, czy obsługi notarialnej. Kogo będzie stać na zakup mieszkania? – akcentuje Piotr Hofman. 

 

Te wszystkie uwagi jasno dowodzą, że jeśli przepisów pilnie się nie poprawi, będą problemy z ich stosowaniem. Dlatego apelujemy do parlamentu o ekspresową nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, a jeśli nie jest to możliwe - o przesunięcie jej wejścia w życie do czasu wprowadzenia niezbędnych korekt – dodaje Konrad Płochocki.

Zdaniem posła Jacka Tomczaka wejście w życie nowej ustawy powinno być odroczone o 12 miesięcy. Taki też złożył projekt w sejmie.  

Te przepisy nie mogą wejść w życie 1 lipca. Nie w tej formie i nie w takich warunkach gospodarczych, gdyż doprowadzą do podwyżki cen mieszkań i de facto podbiją jeszcze inflację – wskazuje Jacek Tomczak.

Deweloperzy ze Śląska: nowa ustawa przyczyni się do wzrostu cen

Podobnie sytuację komentują deweloperzy ze Śląska.

Regulacje z pewnością przełożą się na wzrost cen, gdyż zmiany w prawie bezpośrednio wpływają na koszty prowadzenia inwestycji i budowy - mówi Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A. (Tychy)

Adam Urbański, dyrektor sprzedaży w TDJ Estate (Katowice) podkreśla, że nowelizacja ustawy deweloperskiej z założenia ma poprawić skuteczność ochrony nabywców, ale należy zaznaczyć, że obecne regulacje w sposób wystarczający taką ochronę zapewniają.

Bez wątpienia największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Dodatkowe nowe regulacje wiązać się będą z dodatkowymi warunkami, jakie muszą spełnić deweloperzy oraz wyższymi kosztami. Przykładowymi składowymi nowej ustawy są m.in. rozszerzony zakres dokumentacji, z którym potencjalny klient ma prawo się zapoznać przed zakupem nieruchomości, m.in. decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczeniem o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, jak również tzw. domniemane uznanie wad podczas odbioru nieruchomości przez klienta czy konieczność utrzymania przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu przeniesienia własności ostatniej umowy deweloperskiej - wylicza Adam Urbański.

Gwarancje ustawowe to dodatkowe zabezpieczenia i nakłady, jakie musi poczynić deweloper aby wypełnić obowiązki nowego zarządzenia. Mogą w istotny sposób przełożyć się, nie tylko na wzrost cen mieszkań, ale także na większą ilość formalności czy wydłużenie procesu inwestycyjnego - dodaje.

Oceń publikację: + 1 + 0 - 1 - 0

Obserwuj nasz serwis na:

Zamieszczone komentarze są prywatnymi opiniami Użytkowników portalu. Redakcja portalu slaskibiznes.pl nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.

Otrzymuj najciekawsze newsy biznesowe ze Śląska!

Zapisz się do naszego newslettera!

Sonda

Czy rząd powinien wprowadzić dopłaty do zakupu węgla?






Oddanych głosów: 214

Prezentacje firm