Deweloperzy biją na alarm. Schrony w każdym garażu podbiją ceny nieruchomości

O tym, że Ministerstwo Obrony Narodowej rozważa wprowadzenie obowiązków dla deweloperów, w efekcie których firmy mają w nowo budowanych domach tworzyć miejsca, które będą spełniały wszelkie budowlane parametry schronu, pisaliśmy już w marcu <<Schron w każdym domu? Rząd rozważa wprowadzenie nowych obowiązków dla deweloperów>>.

Teraz sprawa nabiera tempa. Konsultacje społeczne i uzgodnienia międzyresortowe rządowego projektu ustawy o ochronie ludności cywilnej i obronie cywilnej właśnie się skończyły. Na jego mocy już wkrótce każda inwestycja wielorodzinna posiadać ma zlokalizowane w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronienia. Trzeba wyjaśnić dla ścisłości, że nie są to schrony, a najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej.

Polski Związek Firm Deweloperskich przeanalizował, jaki będzie wpływ tej regulacji na rynek nieruchomości. 

Projekt tzw. ustawy schronowej. "Za dużo niewiadomych i za mało czasu"

W ocenie branży potrzeba zwiększania poziomu ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia jest konieczna i prywatni inwestorzy powinni stanowić jeden z elementów systemu obrony, tym niemniej m.in. tempa w jakim wprowadzane mają być zmiany w żaden sposób nie da się pogodzić z czasem prowadzenia procesu inwestycyjnego.

Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących chociażby zapewnienia miejsc schronienia – wskazuje Bartosz Guss, dyrektor generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Schrony w każdym budynku. Paraliż dla rynku inwestycji

Jego zdaniem, biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowalnego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy do przodu.

Będzie to gigantyczny regres, branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu – uzupełnia.

Za szybko i bez szans na dostosowanie się

W ocenie PZFD największy wpływ na produkcję nowych mieszkań będzie miał art. 73 projektu: zgodnie z nim kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich schronu lub ukrycia, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.

Miejsca doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej, która ma być wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji. Szkopuł w tym, że projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie miejsca.

Zamiast tego mówi o ukryciach doraźnych. To tylko jeden  z przykładów niespójności w nazewnictwie znajdujący się w rządowych drukach. Ukrycia doraźne powinny natomiast m.in.:

– posiadać wydzielenie strefy ochronnej w garażach (dla liczby osób w nich przebywających do 300) ścianami grubości min. 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi,
– zapewniać zasilanie oświetlenia awaryjnego z akumulatorni,
– mieć zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania  w przypadku zawalenia się budynku,
– zostać wyposażone w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o klasie szczelności D,
– posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr.

Schron dla każdego - kto za to zapłaci?

Realizowanie wszystkich z wymienionych elementów wiązać się będzie oczywiście z dodatkowymi kosztami.

– Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej –
wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma jednak dotyczyć do 80 proc. poniesionych wydatków. A to oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną będą mogły, ale nie będą musiały, być refinansowane. A jeśli już, to nie w pełnej wysokości.

Na trudnościach w oszacowaniu kosztów lista problemów się nie kończy.

– W przypadku większych projektów mieszkaniowych (powyżej 300 mieszkańców) w garażach  podziemnych będzie trzeba wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji. Duże trudności wiązać będą się również z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem
zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe – wyjaśnia mec. Kordalewska.

– Dlatego tak ważne jest poprawienie projektu. Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej i widzi zaangażowanie z jakim powstają przepisy. W aktualnym jednak kształcie tworzą nadmierne obciążenia i konieczna będzie ich stosowna modyfikacja – puentuje.