Dobrze zmodernizowany budynek to w Polsce wciąż rzadkość. A warto dawać drugie życie wiekowym obiektom!

W tegorocznej edycji ogólnopolskiego konkursu Modernizacja Roku 2021, organizowanego od 26 lat przez Stowarzyszenie Ochrony Narodowego Dziedzictwa Materialnego - prestiżową nagrodę za projekt modernizacji budynku dworca kolejowego w Żorach otrzymała pracownia S-Design z Rybnika. 

To było bardzo ciekawe zadanie dla zespołu naszej pracowni - przyznaje Krzysztof Swinka, manager projektu. - Obiekt w swej historii był wielokrotnie rozbudowywany i przebudowywany, jednak to współczesny program funkcjonalny wymagał największej ingerencji w jego tkankę. Dlatego dużo satysfakcji dał nam fakt, że finalnie udało się to przeprowadzić i urządzić wewnątrz wszystkie niezbędne funkcjonalności, jednocześnie utrzymując najważniejsze walory jego historycznej formy.

Konkurs "Modernizacja Roku" to wyjątkowe wydarzenie architektoniczne. W tegorocznej edycji zgłoszonych zostało ponad 500 różnych obiektów z całej Polski, których realizacja została zakończona w 2021 roku.

Jak przyznaje Krzysztof Swinka, wyróżnienie cieszy tym bardziej, że obiekty finałowe w tym konkursie są starannie wyselekcjonowane przez merytoryczny skład jury, który wizytuje oraz z pietyzmem analizuje osobiście wszystkie realizacje zgłoszone do konkursu.

Członkowie kapituły konkursu w skład której wchodzi Minister Infrastruktury, kilkanaście uczelni wyższych, kilkanaście urzędów marszałkowskich, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego i wiele innych poważnych organizacji państwowych - osobiście odwiedzają, oglądają, analizują i omawiają każdy z ponad 500 zgłoszonych do konkursu obiektów i wyłaniają spośród nich finalnie po jednym w każdej z 14 kategorii. Jury analizuje nie tylko atrakcyjne ujęcia fotograficzne, ale także detale i funkcjonalność rozwiązań technicznych, aspekty konserwatorskie, jakość materiałową, a nawet stosunek poniesionych nakładów finansowych do uzyskanego efektu - wylicza manager projektu.

Wybrany spośród 500 obiektów. Stary-nowy dworzec w Żorach doceniło jury

Właśnie dlatego, że pośród tylu zgłoszonych obiektów i 75 zakwalifikowanych do finału otrzymaliśmy główną nagrodę w jednej z 14 kategorii -  traktujemy tą nagrodę jako wyjątkowe wyróżnienie i docenienie naszej pracy projektowej, która w przypadku takich obiektów często jest dużo bardziej żmudna niż przy nowo projektowanych obiektach - zapewnia projektant z Rybnika - Jako laureaci otrzymaliśmy także zaproszenie do uczestnictwa w kapitule przyszłorocznej edycji konkursu.

Sam projekt był dla pracowni ciekawym wyzwaniem.

Spędziliśmy nad nim kilka intensywnych miesięcy. Każda osoba z naszej pracowni miała swój spory udział w tym, by starannie dopracować detale. Sam obiekt pochodzi z lat 80-tych XIX wieku. Oficjalnie stacja została otwarta 1 września 1884 r., to był inny świat, wtedy pod zaborem dziennie na trasie kursowały tylko trzy pociągi: pocztowy, osobowy i towarowy, później w 20-leciu międzywojennym obiekt zyskał na znaczeniu, stał się stacją węzłową, łączącą miasta Orzesze - Żory - Wodzisław Śląski - oraz Rybnik - Żory – Pszczyna - opowiada projektant z rybnickiej pracowni.

Rozbudowano go wówczas o kolejne skrzydło, wygospodarowano w nim mieszkania dla kolejarzy. Nie ominęły go także zniszczenia wojenne oraz zaniedbania okresu PRL, a ostatnie 20 lat obiekt praktycznie stał nieużytkowany, powolnie tracąc resztki swoich pierwotnych walorów, jak wiele innych zaniedbanych budynków wokół nas.

Żorski dworzec kolejowy "miał dużo szczęścia"

Krzysztof Swinka zaznacza, że żorski dworzec kolejowy "miał dużo szczęścia".

Często, gdy inwestor lub wykonawca nie ma doświadczenia przy odbudowie takich obiektów – już po pierwszych oględzinach zaniedbanego budynku sensowniejsze wydaje mu się jego rozebranie i wybudowanie od nowa. Na szczęście Wydział Inwestycji Urzędu Miasta Żory wybrał inny scenariusz i - po odkupieniu obiektu od PKP - ogłosił przetarg na remont budynku - mówi.

Zakres remontu był dosyć spory, obejmował: osuszanie piwnic, wzmocnienie sklepień i ścian nośnych, wymianę wszystkich drewnianych stropów i więźby dachowej, renowację zabytkowej ceglanej elewacji. Jednak dzięki wszystkim tym pracom kubatura obiektu nadawała się do adaptacji dla nowych funkcji oraz wyposażenia w nowoczesne instalacje. Z pewnością rozwiązanie wszystkich zagadnień w takim obiekcie wymaga sporego doświadczenia i zaangażowania.

Krzysztof Swinka przyznaje, że inwestorzy często obawiają się remontów takich stu- czy dwustuletnich "zabytków".

Inwestorzy często najbardziej obawiają się przy takich obiektach zakresu wymagań konserwatorskich i problemów z spełnieniem wymagań przepisów techniczno-budowanych, głównie przeciwpożarowych oraz tego, że nakłady przerosną koszt rozbiórki i wzniesienia nowego obiektu, a także ewentualnych wypadków przy pracach prowadzonych z taką wiekową materią. Oczywiście każdy obiekt różni się wartością, potencjałem i stanem technicznym. Jednak wszystkie te zagadnienia można sprowadzić zwykle do satysfakcjonującego mianownika, jeśli odpowiednio zaprojektuje się inwestycję - przekonuje.

W tym miejscu nasuwa się pytanie: czy obawy inwestorów są uzasadnione? Jak wygląda proces projektowania i uzgadniania takiego projektu?

Wbrew temu, co się często słyszy, moje doświadczenia przy tego typu projektach są bardzo pozytywne. Przy tym przedsięwzięciu współpracę z miejskim konserwatorem uważam za wzorową, od początku łączył nas wspólny cel, wszystkim uczestnikom tego procesu zależy przecież na przystosowaniu do współczesnych funkcjonalności przy zachowaniu wartości architektonicznej budynku i utrzymaniu racjonalnego budżetu, co składa się razem na drugie życie obiektu, który zyskujemy na następne stulecia, a jednocześnie jest ono świadectwem czasów minionych. Więc nie wyobrażam sobie by nie miało się to odbywać na zasadzie „win-win”, wszystkie strony zaangażowane w proces odbudowy takiego budynku strzelają przecież do jednej bramki. Sprawnie udało nam się przeprowadzić uzgodnienia również z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków oraz uzyskać odstępstwo w Wojewódzkiej Komendzie Straży Pożarnej, a także w spółkach kolejowych. Starania wszystkich stron procesu budowlanego były niewątpliwie składową tego sukcesu - relacjonuje Krzysztof Swinka.

Czy renowacja starych budynków nie powinna być priorytetem polskich miast ?

Krzysztof Swinka podkreśla, że - choć wiele pięknie zmodernizowanych obiektów już cieszy i zasługuje na docenienie - to ilość zaniedbanych i nie wyremontowanych budynków w Polsce poraża. 

Skala zjawiska jest ogromna, problem dotyczy zarówno obiektów prywatnych jak i własności instytucjonalnych. Pamiętam, jak kilka lat temu - przed przystąpieniem rybnickiego magistratu do Europejskiego Programu Współpracy Terytorialnej dla Zrównoważonego Rozwoju Obszarów Miejskich – URBACT ALTBAU - podczas zaledwie półtoragodzinnego spaceru po śródmieściu udało nam się skompletować listę kilkudziesięciu pustych obiektów: fragmentów budynków lub całych kamienic, nieużytkowanych od dziesięcioleci. To było uderzające, zwłaszcza w obliczu faktu, że ludzie budują jednocześnie mnóstwo nowych domów w dzielnicach podmiejskich. Oczywiście doprowadzenie do nich sieci uzbrojenia i dróg, to koszty, których społeczeństwo nie musiałoby ponosić, gdyby zamiast powstawania nowych dzielnic modernizowana była opustoszała istniejąca zabudowa.

 

Trzeba też mieć świadomość, że ponieważ w budownictwie najbardziej energochłonna jest produkcja materiałów budowlanych oraz ich transport, to wyprodukowanie i dostarczenie 100% nowych materiałów dla nowego budynku jest dużo bardziej kosztochłonne niż wyremontowanie budynku, który ma już fundamenty, mury, stropy itp. - wyjaśnia Krzysztof Swinka.

I dodaje, że w  krajach bardziej rozwiniętych, wywiera się nawet różnego rodzaju presję na właścicielach starych, nieużytkowanych obiektów, stanowiących przecież istniejący zasób mieszkaniowy, objęty istniejącą już szeroko pojętą infrastrukturą.

Do form takiego "nacisku" w wielu krajach należy np. znaczące podwyższenie podatku od nieruchomości. Przykładowo w Holandii lub we Francji dłużej nieużytkowany obiekt może zostać zarejestrowany w bazie lokali komunalnych lub wręcz zostać przejęty i przekształcony w mieszkania komunalne.

Z pewnością wcześniej czy później podobne regulacje zaczną raczkować też w Polsce, furtką do tego będzie na pewno odwlekane, choć pewnie nieuchronne wprowadzenie podatku katastralnego - przewiduje nasz rozmówca.

Dobrze zmodernizowany zabytek, to w Polsce wciąż rzadkość

Krzysztof Swinka zauważa, że w Anglii czy Irlandii trudno znaleźć czasem jedną opuszczoną stodołę.

Wynika to z faktu, że stosunkowo niewiele znajduje się tam miejsc, w których można postawić coś nowego. Dlatego ceny gruntów budowlanych są dużo wyższe, a w konsekwencji wydaje się mniej nowych pozwoleń na budowę. A zatem każdy obiekt, nadający się do adaptacji, jest na wagę złota. Jednocześnie od lat obserwujemy, różne mody, by nowe budynki stylizować na te z poprzedniego wieku, zamiast ratować autentyczną zabytkową substancję - wyjaśnia zjawisko.

I podkreśla, że właściciele starych obiektów obawiają się wielu rzeczy - i jest to całkiem zrozumiałe.

Właśnie po to są architekci, projektanci poszczególnych branż, konserwatorzy zabytków i inni specjaliści by dokładnie określić, jak sprostać tym problemom. Inwestor obawia się pewnego zamkniętego katalogu zagadnień, w którym każdy wątek z osobna po jego wyodrębnieniu jest zwykle do prostego rozwiązania – zapewnia.

Drugie życie starych murów Energooszczędnie, ekologicznie, racjonalnie

Obserwujemy już powoli, zwłaszcza w dużych miastach rozwijające się trendy, że najdroższe, najbardziej pożądane i prestiżowe lokale, to właśnie te umiejętnie zaaranżowane w starych kamienicach - zauważa projektant.

Zaznacza przy tym, że za topowe lokalizacje, np. w Warszawie, trzeba zapłacić dużo więcej niż za podobne, zrealizowane w nowoczesnym budownictwie.

Oczywiście cała sztuka opiera się na umiejętnym rozwiązaniu poszczególnych aspektów, by zmodernizowany obiekt - oprócz przedłużonej o następne kilkadziesiąt lat trwałości - satysfakcjonująco spełniał również współczesne oczekiwania użytkowe i estetyczne, a także te z zakresu ekologii i ekonomii użytkowania - dodaje.

Zdaniem Krzysztofa Swinki, przy umiejętnym doborze współczesnych technologii, rozwiązanie wszystkich tych zagadnień to jedynie rodzaj pewnej łamigłówki.

A jeśli się ją dobrze rozwiąże, to w efekcie można otrzymać piękny, funkcjonalny, trwały i wyposażony w nowoczesne technologie obiekt, który oprócz tego wszystkiego zachowa swoją niepowtarzalną historię oraz duszę - podsumowuje.

__

Krzysztof Swinka - od ponad 20 lat zajmuje się realizacją projektów kubaturowych, jest właścicielem prowadzonej od 2010 roku interdyscyplinarnej rybnickiej pracowni projektowej S-DESIGN [www.s-design.com.pl].