Katowice, Tychy, Gliwice – tu są najdroższe mieszkania w Metropolii. A najtańsze?

Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym przygotowana przez departament w ramach prac Metropolitalnego Obserwatorium Społeczno-Ekonomicznego została wykonana w oparciu o zamieszczone w wiodących portalach ogłoszeniowych ceny ofertowe sprzedaży mieszkań w miastach GZM, na rynku pierwotnym i wtórnym, w październiku 2020 r.

Badaniu poddano zarówno średnie ceny oraz średni metraż oferowanych mieszkań. Na mapach przedstawiono rozkład przestrzenny ofert, z uwzględnieniem cen dla poszczególnych lokalizacji. Pozwoliło to na wskazanie obszarów GZM, które cieszą się szczególną popularnością w zakresie nowych inwestycji oraz uzyskać informację jak kształtują się ceny na rynku wtórnym w wybranym mieście.

Metropolia GZM: ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania

Z badania wynika, że ceny na rynku pierwotnym w GZM kształtowały się na poziomie od 3 500 zł do 8 800 zł za m kw. Średnia cena ofertowa 1 m kw na rynku pierwotnym w GZM to 6 769 zł. Najwyższe ceny widoczne są w Katowicach, zwłaszcza w centralnej części miasta – średnio powyżej 7 300 zł za m kw. Ceny na południu Katowic porównywalne są z cenami w Tychach oraz Gliwicach – pomiędzy 5 800 a 6 500 zł. Najniższe ceny na rynku pierwotnym zaobserwować można w Tarnowskich Górach.

Dla porównania średnia cena m kw. mieszkania w Bielsku-Białej wyniosła w tym okresie 5535 zł, w Częstochowie 4824 zł, a w Rybniku 4594 zł (kwoty za ceny.szybko.pl). Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w woj. śląskim wynosi 5021 zł.

Z kolei na rynku wtórnym średnia cena 1 m kw. w analizowanych gminach GZM wynosiła 4 734 zł. Najwyższe ceny – powyżej 6 800 zł – występowały głównie w Katowicach (dzielnice śródmiejskie oraz zachodnie). Wysokie średnie ceny widoczne są również na terenie Gliwic oraz Tychów – większość ofert na terenie tych miast prezentuje ceny powyżej 4 700 zł. Na tle GZM najniższe ceny mieszkań w październiku występowały w Łaziskach Górnych, północnej części Rudy Śląskiej oraz Świętochłowicach.

Metropolia GZM: gdzie deweloperzy budują mieszkania

Metropolia GZM - rynek wtórny mieszkań

Rozkład przestrzenny ofert na rynku pierwotnym jest znacznie bardziej ograniczony w porównaniu do rynku wtórnego i odzwierciedla realizowane na terenie GZM inwestycje deweloperskie. Najwięcej ofert można znaleźć na terenie miasta Katowice oraz na styku Katowic, Chorzowa oraz Siemianowic Śląskich. Wysoka koncentracja ofert na rynku pierwotnym występuje także w Gliwicach i Mikołowie.

Rozmieszczenie ofert z rynku wtórnego, obejmuje znacznie większą część GZM. Oferty te zlokalizowane są we wszystkich miastach na prawach powiatu oraz w większości gmin miejskich GZM. Ich koncentracja widoczna jest w centrach miast, gdzie zdecydowanie dominują Katowice, Sosnowiec, Gliwice oraz Dąbrowa Górnicza.

Ile metrów kw mieszkania kupimy za jedną pensję

W przygotowanym materiale znajdziemy też zestawienie cen nieruchomości w kontekście średniego wynagrodzenia. Analiza wykazała, że w badanych miastach na prawach powiatu GZM za miesięczne wynagrodzenie można zakupić 0,97 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,16 m kw. na rynku wtórnym. 

Na rynku pierwotnym oraz wtórnym na zakup największej liczby metrów kwadratowych względem wynagrodzenia mogą pozwolić sobie mieszkańcy Bytomia - 1,31 m kw na rynku pierwotnym oraz 1,46 m kw na rynku wtórnym, najmniej natomiast mieszkańcy Tychów - 0,75 m kw/ 0.95 m kw, gdzie mamy do czynienia z wysokimi cenami na rynku (ok. 6 500 zł / 5 470 zł, przy wynagrodzeniu brutto na poziomie 4 900 zł).

Największe zróżnicowanie między siłą nabywczą na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwować można w Gliwicach, gdzie różnica w cenie 1 m kw pomiędzy rynkami to ponad 1 400 zł, co daje możliwość zakupu na rynku wtórnym o 0,27 m kw więcej.

Jak Katowice wypadają na tle 6 największych miast w Polsce

Uzupełnieniem analizy jest również porównanie cen na rynku mieszkaniowym w Katowicach na tle 6 największych polskich miast – Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy oraz Wrocławia – w oparciu o ceny ofertowe i transakcyjne publikowane przez Narodowy Bank Polski.

W porównaniu do 6 największych miast w Polsce cena ofertowa 1 m kw. na rynku pierwotnym w Katowicach jest jedną z najniższych i wynosiła w III kwartale 2020 r. 7 662 zł. Niższa cena za m kw występuje jedynie w Łodzi (6 734 zł). Od I kwartału 2018 r. w Katowicach obserwowany jest stał wzrost cen ofertowych. Najwyższą dynamikę wzrostu cen ofertowych zaobserwować można w Krakowie, gdzie w ciągu roku cena 1m kw wzrosła o 1 775 zł, natomiast w III kwartale odnotowano pierwszy od dawna spadek. Spadek cen w porównaniu do II kwartału 2020 r. odnotowano jeszcze w Gdańsku.

Na rynku wtórnym w III kwartale 2020 r. nieznaczne spadki odnotowano w Gdańsku i Krakowie. Natomiast niewielkie zmiany wystąpiły w Łodzi i Poznaniu. W ciągu ostatniego roku Katowice wyprzedziły Łódź pod kątem ceny za 1 m kw i wynosiła ona 6 084 zł. Na wykresie widać jednak wyrazie duży dystans do kolejnego miasta, jakim jest Poznań, gdzie cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi aż o 1 767 zł więcej niż w Katowicach.

Średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną w wybranych miastach w Polsce w III kwartale 2020 r. na rynku pierwotnym to ok. 600 zł. W Katowicach różnica ta wynosiła 777 zł, co stanowi ok. 10% ceny ofertowej i była to największa różnica w analizowanych miastach, dla których odnotowano średnią na poziomie ok. 5,9%. Duże różnice występowały ponadto Krakowie oraz Gdańsku, gdzie było to ponad 600 zł, co stanowiło ok. 6.5% ceny ofertowej. Najmniejsze różnice w cenach na rynku pierwotnym występowały w Łodzi i było to 328 zł (4.9% ceny ofertowej).

Na rynku wtórnym średnia różnica w cenach ofertowych i transakcyjnych to ponad 1 000 zł. Największe różnice wystąpiły w Warszawie (1 751 zł), Krakowie (1 442 zł) oraz Krakowie (1 425 zł), co stanowiło ponad 14,6% ceny ofertowej. W Katowicach różnica w cenach wynosiła ok. 800 zł (13,2%).