Magazyny na Śląsku – rekord goni rekord

– W całym 2021 roku odnotowaliśmy w Polsce rekordowy popyt na poziomie przekraczającym 7,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, co oznacza ponad 40-procentowy wzrost, porównując z rokiem 2020 i prawie 80-procentowy, porównując z rokiem 2019. Jednocześnie obserwujemy wyraźny spadek wolnej powierzchni. Na koniec ubiegłego roku współczynnik pustostanów osiągnął poziom 3,9 proc., a najwięcej wolnych metrów magazynowych odnotowujemy na Śląsku, Mazowszu oraz w Polsce Centralnej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Przed branżą magazynową kolejny dobry rok

W 2022 roku analitycy Newmark Polska spodziewają się kolejnych rekordów na rynku magazynowym.

– Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, przede wszystkim ze względu na permanentną już zmianę zwyczajów zakupowych Polaków, a także usprawnienia w łańcuchach dostaw, jak i coraz częstsze oczekiwania ze strony konsumentów sklepów internetowych na krótki czas dostawy, najchętniej jeszcze tego samego dnia – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Deweloperzy nadal będą bardzo aktywni – na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało ponad 4,6 mln mkw. magazynów, z czego około 2,8 mln mkw. w inwestycjach firmy Panattoni. Analitycy Newmark Polska szacują, że w sumie ponad 80 proc. budowanych metrów zostanie dostarczonych na rynek jeszcze do końca grudnia 2022 r. Potwierdzają to również deklaracje inwestorów. Panattoni z portfolio ponad 10,3 mln mkw. dostarczonych w kraju, w 2021 r. podpisało umowy najmu na 3,2 mln mkw., a największe transakcje to m.in.: 146 tys. mkw. dla Zalando w Bydgoszczy, 105 tys. mkw. dla Zalando pod Poznaniem, 82 tys. mkw. w Gorzyczkach, 78 tys. mkw. dla ID Logistics we Wrocławiu na potrzeby realizacji obsługi sektora e-commerce czy ponad 134 tys. mkw. dla LPP w dwóch lokalizacjach. 7R zapowiada w tym roku wybudowanie prawie 1 mln mkw., co byłoby wzrostem o 150 proc. w porównaniu z powierzchnią dostarczoną w roku ubiegłym (w sumie w procesie inwestycyjnym deweloper posiada ponad 4 mln mkw.). White Star Logistics rozpocznie w tym roku budowę trzech projektów, z czego do grudnia sfinalizuje w sumie 175 tys. mkw., kolejne 100 tys. mkw. w bieżącym roku dostarczy SEGRO. Tymczasem MLP Group zakłada zwiększenie rocznego poziomu zawieranych umów najmu do 300 tys. mkw. rocznie.

Nowe lokalizacje na celownikach deweloperów

Wśród lokalizacji na rynku magazynowym od lat prym wiedzie wielka piątka – Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska – w tych regionach znajduje się w sumie ok.77 proc. całkowitych zasobów magazynowych kraju. Jednak, jak zauważają analitycy Newmark Polska, dominacja ta powoli topnieje, a na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane lokalizacje.

Handel internetowy i magazyny

Jednym z najważniejszych kół napędowych rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej nadal będzie rozwój usług e-commerce.

– Wraz z dynamicznym rozwojem sektora, rosną też oczekiwania klientów w zakresie szybszych i bardziej skutecznych dostaw towarów. Większość konsumentów deklaruje, że chciałaby, aby zamówione w Internecie produkty docierały do nich maksymalnie w ciągu 48 godzin. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu ostatniej mili, którego ważnym elementem stały się magazyny miejskie oferujące możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej w formacie Small Business Units – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Nie ma więc nic dziwnego w tym, że miejskie magazyny stanowią aż 67 proc. całkowitej wartości europejskiego portfela SEGRO.

Szanse i problemy, czyli idziemy w 2022 rok

Według ekspertów Newmark Polska, 2022 rok będzie kolejnym rekordowym rokiem na rynku magazynowym. – W bieżącym roku w dalszym ciągu bardzo mocno będzie się rozwijać e-commerce oraz wszelkie branże pośrednio bądź też bezpośrednio związane z handlem internetowym, czyli operatorzy logistyczni (sektor 3PL) i firmy kurierskie – twierdzi Jakub Kurek. – W sytuacji zakłóceń w funkcjonowaniu globalnych łańcuchów dostaw, znaczenia nabiera zjawisko tzw. nearshoringu, zabezpieczenie łańcuchów dostaw oraz lokowanie produkcji i magazynów bliżej rynków zbytu. Jednym z beneficjentów tych decyzji z pewnością będzie Polska, która jeszcze bardziej zaznaczy swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków przemysłowo-magazynowych w Europie – dodaje Kurek.

W 2022 roku, oprócz sukcesów, deweloperów czekają również wyzwania.

– Od dłuższego czasu obserwujemy wzrost cen materiałów budowlanych. Utrzymanie poziomu rentowności będzie wyzwaniem dla całego rynku – twierdzi Dominik Buczkowski, Industrial Development Director w White Star Real Estate.

Według Prologis jednym z poważniejszych wyzwań będzie również sytuacja na rynku pracy – utrudniony dostęp do pracowników magazynowych oraz poziom retencji. Innym problemem, z którym przyjdzie zmierzyć się deweloperom, jest niedostateczna ilość dostępnych gruntów pod nowe inwestycje.

– Obydwa te czynniki, w przypadku rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe, są wyzwaniem dla całego rynku. Jeśli chodzi o rynek pracy, staramy się zapewniać naszym klientom wsparcie w pozyskaniu i utrzymaniu pracowników – kładziemy nacisk na zapewnienie dobrego dojazdu do parku oraz zwiększanie komfortu pracy w magazynach. Odpowiedzią na rynek pracy jest również większa automatyzacja w magazynach, dlatego nasze inwestycje projektowane są w taki sposób, żeby ułatwić najemcom wdrożenia nowoczesnych technologii automatyzujących logistykę – podsumowuje Michał Czarnecki.