Najem spada, deweloperzy przekładają inwestycje - pandemia zmienia rynek biurowy na Śląsku

Sytuację najlepiej obrazuje raport „Occupier Economics – Rynek biurowy w Katowicach w I poł. 2020 r.” firmy doradczej Cresa Polska. Wynika z niego, że wolumen transakcji najmu między styczniem a czerwcem wyniósł ponad 26 500 mkw., co stanowi 55% średniej rocznej z lat 2015-2019. W samym tylko drugim kwartale wynajęto 6 140 mkw. powierzchni. Największy udział w wolumenie najmu w drugim kwartale miały renegocjacje (64%), a następnie nowe umowy (25%) oraz ekspansje (11%).

Renegocjacje umów, króluje podnajem

- Na wyniki rynku biurowego w Katowicach duży wpływ miała pandemia. Niestety Śląsk jest jednym z regionów najmocniej dotkniętych przez COVID-19, co nie ułatwiło firmom decyzji o szybkim powrocie do biur. Firmy wdrażają hybrydowy model pracy lub przedłużają pracę zdalną. Najemcy renegocjują umowy, szukając możliwości optymalizacji kosztów. Na rynku pojawiło się wiele ofert podnajmu. Firmy przekładają decyzję o relokacji – o ile w pierwszym kwartale przeważały nowe umowy (76%), w drugim kwartale stanowiły one tylko 25%. Inwestycje, które zostały rozpoczęte, są realizowane, m.in. .KTW II (TDJ Estate), Global Office Park (Cavatina) i DL Tower (DL Invest Group). Natomiast deweloperzy, którzy nie rozpoczęli jeszcze budowy, obserwują, czy popyt nadąży za podażą – mówi Elżbieta Golik, doradca w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska.

Powierzchnia biurowa urosła o 6 proc.

Zasoby powierzchni biurowej w Katowicach wyniosły prawie 559 500 mkw. na koniec pierwszego półrocza 2020 r., czyli wzrosły o 6% w ciągu roku. W drugim kwartale 2020 r. w Katowicach oddano do użytkowania jeden nowy budynek biurowy: DL Piano (11.500 mkw., DL Invest).

Największe umowy najmu w pierwszej połowie br. to: podpisanie dwóch umów przednajmu w budynku Face2Face B przez firmę Capgemini (11 000 mkw.) i firmę Honeywell (3 700 mkw.). Nową umowę w biurowcu .KTW I podpisała firma Sii (3 100 mkw.).

- Absorpcja w pierwszym półroczu 2020 r. wyniosła łącznie 26 500 mkw., czyli wzrosła o 78% w ciągu roku. Tak duża zmiana jest spowodowana utrzymującą się na wysokim poziomie nową podażą. Nie odnotowano dużych wahań w zakresie wolnej powierzchni w Katowicach – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitych zasobów wyniósł 6,1%, co oznacza spadek o 1,3 p.p. względem analogicznego okresu poprzedniego roku. Czynsze dla katowickich biurowców wyższej klasy wahają się między 13,5-15,0 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w budynkach niższej klasy 10–12,5 EUR/mkw./miesiąc.

Metropolia podobnie jak Katowice

Sytuację w kraju wzięła pod lupę firma doradcza Cushman & Wakefield uwzględniając jako jeden region Metropolię GZM. W pierwszym półroczu 2020 w miastach regionalnych oddano do użytku 175 600 mkw. powierzchni, o 6 proc. więcej, niż w analogicznym okresie 2019. Więc sytuacja w metropolii jest taka sama, jak w Katowicach. Do największych projektów zalicza się oddanie pierwszego budynku kompleksu Face2Face w Katowicach.

- Mimo że w czasie kwarantanny nie zostały wprowadzone żadne rozporządzenia ograniczające prace budowlane, oddanie do użytku niektórych projektów zostało przesunięte z drugiego na trzeci kwartał 2020 r. Jest to spowodowane wydłużeniem procesów administracyjnych, ograniczoną dostępnością pracowników oraz ryzykiem przerwania łańcucha dostaw - mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman & Wakefield.

Na koniec czerwca 2020 roku w budowie znajdowało się 106 projektów o łącznej powierzchni 1,6 miliona mkw., z czego największa liczba nowych inwestycji powstaje w Warszawie (28), Krakowie (21), Trójmieście (17), Łodzi (14) oraz Katowicach (13). Realizacja większości z nich przebiega zgodnie z harmonogramem, ale z powodu ograniczenia decyzji o rozpoczęciu realizacji nowych inwestycji, eksperci spodziewają się wystąpienia efektu luki podażowej na większości rynków w latach 2022-2023. Wyjątek mogą stanowić projekty w całości finansowane ze środków własnych.

W pierwszej połowie 2020 roku najemcy wynajęli łącznie 669 600 mkw., co jest wartością o 5% niższą niż w analogicznym okresie 2019 roku, a większość transakcji zawartych w pierwszym półroczu to procesy, które rozpoczęły się jeszcze przed wybuchem pandemii.

Przybywa pustostanów

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza doprowadziła do wzrostu poziomu pustostanów, który pomimo tego, że w ujęciu rocznym jest niższy niż w analogicznym okresie w 2019 roku, to kwartał do kwartału wzrósł dla całego rynku o 0,6 pp. i w drugim kwartale 2020 roku wyniósł 8,9%. Ponadto, na skutek niepewności gospodarczej spowodowanej wybuchem pandemii Covid-19 zarejestrowany został wzrost liczby podnajmów oferowanych na rynku. Według szacunków Cushman & Wakefield na koniec drugiego kwartału 2020 roku blisko 120 000 mkw. powierzchni biurowych było oferowanych w tej formie, co nie jest uwzględnione w statystykach dotyczących dostępnej powierzchni. Zatem w tym przypadku również podobnie jest w Metropolii i Katowicach.

Czynsze - spodziewana renegocjacja

W miastach regionalnych czynsze kształtowały się na poziomie 12-15 EUR/mkw./miesiąc w zależności od miasta. Eksperci Cushman & Wakefield zauważają, że stawki utrzymują się na niezmienionym poziomie, dzięki zamknięciu części transakcji na warunkach sprzed pandemii.

- W kolejnych kwartałach może dojść do korekty warunków komercyjnych, jeśli popyt na powierzchnie biurowe spadnie, a gospodarka nadal będzie utrzymywać się na zwolnionych obrotach – podsumowuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.