Nieruchomości a inflacja. - Czeka nas trudny rok – przewiduje ekspert

Nowy rok przywitał nas rekordową, nie notowaną od ponad 20 lat w Polsce inflacją, potęgowaną ogromnymi podwyżkami cen energii elektrycznej i gazu. Jak nietrudno przewidzieć, odbije się to na rynku nieruchomości. I to w sposób negatywny.

Już w zeszłym roku mieliśmy do czynienia z niespotykanymi wzrostami cen materiałów budowlanych. Podwyżki cen od 50 – 300 proc. takich podstawowych materiałów jak stal, beton, pustaki, instalacje, styropian, płyty OSB windowały ceny nieruchomości, ale nie miało to większego przełożenia na zachowania klientów, ponieważ wciąż tanie i łatwo dostępne pozostawały kredyty.

Znaczne ostudzenie przyszło w 4. kwartale 2021 roku. Jak pokazali analitycy Biura Maklerskiego Pekao, pierwszy raz od 10 lat nastąpił wówczas spadek sprzedaży względem III kwartału. Dotąd rok w rok deweloperzy znajdywali w końcówce roku więcej klientów, niż w III kwartale, tymczasem teraz nastąpił spadek aż o 13,8 proc.

Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi opublikowali dane sprzedaży mieszkań za 4Q'21 i jest to pierwszy kwartał od 10 lat gdy wolumeny w 4 kwartale były niższe niż w 3 kwartale i to aż o 13.8%.

Przez ostatnie 10 lat sprzedaż mieszkań w 4 kwartale była średnio wyższa o 10% niż w Q3 pic.twitter.com/zdsx2PDKg8

— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) January 10, 2022

Co się wówczas wydarzyło? Ano, splot niekorzystnych zdarzeń. Inflacja się rozpędzała, rosły ceny żywności, paliw, prądu, gazu. Mało tego, sprzedawcy prądu i gazu już zapowiedzieli drastyczne podwyżki z początkiem 2022 roku. Rada Polityki Pieniężnej razem z NBP zaczęły też podnosić stopy procentowe, aby ochłodzić zapał zakupowy Polaków. Na dzisiaj stopy procentowe spowodowały, że 3-miesięczny Wibor, na którym oparta jest większość kredytów, doszedł do poziomu 2,85 proc. Natomiast prognozy są jeszcze bardziej pesymistyczne. Według analityków ten wskaźnik przekroczy 4 proc. Wibor to, przypomnijmy, wskaźnik oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. A ten wskaźnik wpływa na realne oprocentowanie kredytu przeciętnego Kowalskiego. Oprocentowanie kredytu składa się właśnie z Wiboru wybranego na okres 3 lub 6 miesięcy oraz marży banku. Kiedy Wibor przez pewien czas utrzymywał się na poziomie 0,5 proc., to oprocentowanie kredytu uwzględniające marżę banku wynosiło około 2,5 proc. W przypadku stóp procentowych na poziomie 2,85 oprocentowanie kredytu wynosi już około 5,35 proc. Jeśli stopy osiągną pułap 4 proc., oprocentowanie kredytu przekroczy 6,5 proc.

Prześledźmy to na przykładzie. Załóżmy, że Kowalski zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 250 tys. zł rozłożony na 20 lat. Przy Wiborze na poziomie 0 – 0,5 proc. i marży banku rzędu 2 – 2,5 proc., miesięczna rata wyniosła około 1300 zł. Natomiast w momencie przekroczenia pułapu 6 proc. rata sięgnie poziomu około 1850 zł! Jak łatwo przeliczyć, rata wzrośnie o około 30 proc.! Oczywiście, kredyty podrożały co wpłynie na liczbę osób, które kredyt zaciągną, bo albo nie będą miały zdolności kredytowej lub nie będzie ich po prostu stać.

- Szacuję, że z osób, które dostały kredyty hipoteczne na początku 2021 roku, dziś 30 proc. już by tego kredytu nie uzyskało – mówi Wojciech Pleszyniak, Dyrektor Zarządzający w spółce Geltag.

Ale podwyżka stóp procentowych nie jest jedynym czynnikiem komplikującym sytuację z nieruchomościami w Polsce. Kolejnym jest decyzja Polskiej Spółki Gazownictwa o nie zawieraniu w latach 2022 – 2023 żadnych nowych umów na przyłączenie do gazu. Spółka poinformowała, że skończyły jej się pieniądze. Zatem jeśli ktoś zamierzał budować dom ogrzewany gazem, a nie zawarł jeszcze umowy, nie zrobi tego w ciągu dwóch lat. Chyba, że poszuka alternatywy. Dla domów jednorodzinnych jedyną sensowną alternatywą jest pompa ciepła. Tylko, że wiąże się to z koniecznością zmian w projekcie, większym zużyciem energii elektrycznej i droższą inwestycją. Pompa ciepła jest wydatkiem rzędu 30 tys. zł, a żeby jej codzienne użytkowanie było niskokosztowe, proponuje się montaż dodatkowo fotowoltaiki. To kolejne około 30 tys. zł. Kompletne przyłącze gazowe z kotłem i bojlerem na ciepłą wodę zamknie się w 15 tys. zł.

Inflacja przełoży się też na rynek mieszkań pod wynajem. Najbardziej narażeni staną się drobni najemcy, którzy kupowali mieszkania pod wynajem na kredyt z niskim wkładem własnym. Załóżmy, że ktoś ma 5 mieszkań pod wynajem, z czego 4 kupił na kredyt. Rata każdego kredytu urosła mu z 1300 do 1800 zł. W przypadku 4 mieszkań przedsiębiorca ma od razu 2000 zł kosztów więcej miesięcznie do poniesienia. Najprościej byłoby o tyle podnieść czynsz, tylko, czy wynajmujący przełkną taką podwyżkę o 30%?

- Przecież Kowalski oprócz zapłaty czynszu, ponosi też inne koszty, a w ostatnim czasie wszystko drożeje. Najemca natomiast nie może zejść z marży, bo przecież również musi ponosić w tym roku wyższe koszty działalności, i to znacznie większe procentowo niż ich przeciętni wynajmujący. Dlatego obawiam się, że najbardziej zakredytowane firmy i osoby fizyczne zajmujące się najmem tego nie wytrzymają i będą się ratować wymuszoną sprzedażą mieszkań – uważa ekspert. 

- Moim zdaniem docelowo na rynku utrzymają się tylko duże firmy najmujące mieszkania, dysponujące sporym kapitałem. Bo najczęściej te firmy kupują mieszkania za tani długoterminowy pieniądz np. z funduszu inwestycyjnego, obligacji. W najgorszym scenariuszu przez pewien okres będą zarabiać mniej, lub porostu się bilansować a na to ich stać - dodaje.

Z punktu widzenia małych najmujących nie jest to dobra wiadomość, ponieważ tego typu firmy dysponują zwykle dużym międzynarodowym kapitałem, nie będą zainteresowane współpracą i są gotowe do wojny cenowej i prób przejmowania ciekawych nieruchomości.

Pewien wpływ na rynek nieruchomości pod wynajem może mieć zaogniająca się sytuacja na Wschodzie. Jeśli dojdzie do konfliktu zbrojnego, niewykluczone, że kolejne znaczna grupa Ukraińców będzie chciała przenieść się do Polski. W pierwszej kolejności zainteresują się mieszkaniami pod wynajem ze względu na brak możliwości otrzymania kredytu i niepewność co do przyszłości Póki co jednak należy to traktować jako ewentualność, która może, ale nie musi wystąpić.

Według Wojciecha Pleszyniaka zmniejszenie liczby klientów na rynku nieruchomości wymusi na deweloperach weryfikację planów inwestycyjnych.

- Nie ma co ukrywać, czeka nas trudny rok. Inwestycje na pewno będą dalej realizowane. Te, które zostały rozpoczęte, zostaną ukończone, natomiast na pewno będzie ich rozpoczynanych znacznie mniej – przewiduje Wojciech Pleszyniak.

Czy same mieszkania potanieją? Jeśli już, to niewiele i na krótko. Najlepszym na to dowodem był początek pandemii – marzec, kwiecień 2020 roku. Wówczas gospodarka stanęła, przestraszeni Polacy przestali myśleć o kupowaniu nieruchomości i ceny spadły o około 10 proc. Ale optymizm bardzo szybko wrócił, co przełożyło się na jeszcze większy wzrosty cen nieruchomości.

Ceny mieszkań ciągle wysokie pomimo rosnących stóp procentowych, co związane jest z:

🟢rozmiar oferty na rynku pierwotnym Top6 miast jest 29% niższy niż 2 lata temu
🟢liczba wydawanych pozwoleń w Warszawie jest 36% niższa - to ok. 14-18tyś rocznie (vs. 22-28tyś przed pandemią) pic.twitter.com/v9TFW0J9y2

— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) January 14, 2022

W tym roku z uwagi na wysoką inflację nieruchomości to znów pewnego rodzaju przystań dla małych i dużych inwestorów więc to kolejny argument który wyklucza znaczne przeceny.

- Moja rada? Najlepiej nie podejmuj decyzji bez rzetelnego doradztwa i dogłębnej analizy własnej sytuacji finansowej - mówi Wojciech Pleszyniak.