Inwestycje i nieruchomości

Nieruchomości – inflacja im niestraszna

2022-06-29, Autor: tora

Nieruchomości są najlepszym sposobem ochrony kapitału. Dziś, kiedy dwucyfrowa inflacja dosłownie z dnia na dzień topi wartość pieniądza, dobra nieruchome okazują się najbardziej odporne na jej niszczejące działanie. Postaramy się wytłumaczyć, dlaczego tak się dzieje i przekonać, że inwestycja w nieruchomości nie tylko pozwoli ocalić swoje ciężko zarobione pieniądze, ale w perspektywie zapewni solidny zysk.

Reklama

Czy inflacja jest zła? Niekoniecznie

Inflacja, żeby była jasność, nie jest zjawiskiem złym. Jeśli mieści się na poziomie 2 – 4 proc., świadczy o zdrowej, rosnącej gospodarce. Produkcja trwa, klienci kupują, firmy zarabiają – tak to w skrócie wygląda. Gorzej, kiedy do gospodarki trafia pieniądz bez pokrycia, nie będący efektem pracy, aby jeszcze nakręcić popyt (patrz wszelkie programy socjalne rządu). Klienci kupują więcej, niż byłoby ich stać, co wprost podbija ceny towarów.

Tak samo dzieje się z pieniądzem pożyczanym z banków czy innych instytucji finansowych. Kiedy kredyty są tanie, łatwo dostępne, to sięgają po nie nawet ci, których normalnie na kredyt nie byłoby stać. Ludzie następnie wydają te pieniądze, co powoduje napływ kolejnej fali taniego pieniądza do gospodarki.

Do tych czynników sterowanych przez rządzących doszły dwa nieszczęścia światowe, czyli pandemia i wojna na Ukrainie. Pandemia spowodowała poważne zachwiania w łańcuchach dostaw, co sprawiło, że za brakujące towary trzeba było wydać więcej. Wojna, a raczej szantaż energetyczny Putina, kompletnie rozregulowała sytuację z paliwami, przez co ceny energii oszalały. A właśnie paliwa i energia są produktami bazowymi, mającymi największy wpływ na podwyżki innych produktów i usług.

To wszystko spowodowało skok cen po poziomu najwyższego w XXI wieku. I to na całym świecie. Dziś oficjalna inflacja w Polsce przekracza 13 procent. Celowo zaznaczamy – oficjalna, ponieważ ustalana jest na podstawie cen określonego ściśle koszyka towarów. A widzimy chociażby po paliwach, energii, żywności, że podwyżki cen sięgają kilkudziesięciu procent.

Polska nie jest wyjątkiem. W całej Unii Europejskiej inflacja w maju wyniosła 8,8 proc., a kilka krajów wspólnoty boryka się z jeszcze większym wzrostem cen. W Bułgarii to 13,4 proc., w Czechach 15,2 proc., na Łotwie 16,8 proc., Litwie – 18,5 proc. a w Estonii 20,1 proc.

To i tak nic w porównaniu do Turcji, w której inflacja w maju przekroczyła 73 proc.! Energia w tym państwie podrożała o 118 proc., a żywność o 91,6 proc.!

Na rosnącą nadmiernie inflację nie należy patrzeć biernie. Sposobem jest ściągnięcie nadmiaru pieniądza z rynku. Co to oznacza? Chodzi o wychłodzenie popytu, zmniejszenie zakupów. Jednym ze sposobów stopowania zapału zakupowego jest podnoszenie oprocentowania kredytów. Dlaczego? Tanie kredyty oznaczają, że łatwo można po nie sięgnąć. I łatwo je spłacić. Ale już drogie kredyty okazują się niedostępne dla wielu osób. Skoro nie stać mnie na pożyczenie pieniędzy, to nie kupię nowego auta, nie wyremontuję mieszkania, itd. Albo kupię używane auto, wyremontuję jeden pokój. Z kolei ci, którzy kredyt już zaciągnęli muszą przed podwyżkę oprocentowania płacić większe raty, co automatycznie przekłada się na zmniejszenie innych wydatków. To boli, zgoda. Ale z perspektywy gospodarki finał w jednym i drugim przypadku jest ten sam – mniej wydajemy, więc ilość pieniądza w obrocie spada. Popyt spada, gospodarka hamuje. Przez to inflacja również stopuje, a z czasem spada.

Oczywiście możliwości pojedynczego państwa jak Polska w zbijaniu inflacji są ograniczone. Jaki mamy wpływ na ceny paliw na świecie? Żaden. Ale nasz rząd pokazuje, że nie wykorzystuje nawet swoich instrumentów. Bo z jednej strony Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe, by zdusić popyt, a z drugiej rząd zapowiada wakacje kredytowe! Więc zamiast zdyscyplinować Polaków do zaciśnięcia pasa mówi: „Wydawajcie dalej, ile chcecie, kredyt spłacicie później, kiedy będzie lepiej.

Inflacja a rynek nieruchomości w Polsce

A jak w tym wszystkim zachowują się nieruchomości? Rynek nieruchomości nie funkcjonuje w próżni. Ogólna sytuacja gospodarcza, w tym inflacja mają wpływ na ceny nieruchomości. Choć światowe obserwacje i doświadczenia z ostatnich 50 lat pokazują, że nieruchomości są najlepszą formą ochrony kapitału.

- Na przestrzeni dekady można powiedzieć, że istnieje lekka redukcja cen nieruchomości, ale na przestrzeni 50 lat na takich rynkach jak Anglia, Francja, Norwegia czy Irlandia średnioroczna wartość nieruchomości rosła łącznie z inflacją o 2 – 3 procent. Tak wynika z badań Banku Rozrachunków Międzynarodowych za lata 1975 – 2021. A to wskazuje, że na przestrzeni 50 lat mamy wzrost wartości nieruchomości rzędu 100 – 150 proc. W samej Norwegii mieszkania potroiły swoją wartość, więc jeśli chodzi o ochronę kapitału, to jest najlepsza opcja – mówi Michał Hejak, Kierownik Ds. Nieruchomości w firmie Geltag.

W Polsce, która buduje gospodarkę rynkową dopiero od końca lat 80., wzrosty na rynku nieruchomości obserwuje się od mniej więcej połowy lat 90. Do tego okresu mieszkania czy domy były relatywnie tanie, dlatego że i siła nabywcza Polaków była stosunkowo niewielka. Przeciętne mieszkanie na osiedlu Paderewskiego w Katowicach można było kupić za równowartość 25 tys. zł. Jednak od drugiej połowy lat 90. banki w Polsce zaczęły oferować kredyty hipoteczne, pojawiły się więc możliwości finansowania nieruchomości. To uruchomiło rynek, więc i nieruchomości zaczęły drożeć. I tak się dzieje do dziś. Obecnie to samo mieszkanie w Katowicach jest warte nawet 300 tys. zł.

30 proc. zysku z posiadania mieszkania w ciągu roku

W większych miastach jak Katowice mieszkania podrożały w ciągu 5 lat o 30 procent, w mniejszych jak Chorzów czy Ruda Śląska nawet o 50 – 55 proc.

- Jeśli więc ktoś kupił rok temu mieszkanie w tych miastach i nic z nimi nie robił, osiągnął co najmniej 30 proc. zysku na samym wzroście wartości aktywa. A przecież można z nieruchomości czerpać jeszcze dochody z najmu – mówi Wojciech Pleszyniak, Dyrektor Zarządzający w Geltag.

Dla porównania auto kupione 5 lat temu zaczyna tracić na wartości już po opuszczeniu salonu. Nie mówimy tu o modelach kolekcjonerskich, tylko ogólnie dostępnych.

Grunty - inwestycyjny pewniak od lat

Jeszcze większe przebicia uzyskuje się na gruntach. 25 lat temu metr kwadratowy gruntu na Podlesiu w Katowicach kosztował 25 – 30 zł. Dziś 450 do 700 zł. I to nie są pojedyncze okazje dla super atrakcyjnych gruntów. Po prostu tyle kosztują. Przebitka sięga 15 razy! Grunty w ogóle są pewniakami do inwestowania. Działka, która leży dziś zapomniana odłogiem, za 10 lat może się okazać idealną lokalizacją dla prestiżowej inwestycji i deweloper zapłaci za nią każde pieniądze.

- Dam przykład. Prowadzę klienta, który buduje osiedle domków na terenach pogórniczych w Zabrzu. Bardzo trudne warunki geologiczne tam panują, a jednak klient się tego nie boi, potrafi budować na szkodach górniczych i realizuje swój plan. Tyle, że realizacja jest wydłużona, by spełnić szereg dodatkowych wymagań – mówi Michał Hejak.

Dlaczego grunty to inwestycyjny pewniak? Ich podobnie jak czasu nie rozmnożymy. Z tego względu w miastach, gdzie już brakuje wolnych terenów, w cenie będą nieruchomości z budynkami do wyburzenia. Bo liczyć się będzie działka w atrakcyjnej lokalizacji.

Zakup nieruchomości nie gwarantuje sukcesu. Trzeba kupować z głową

Czy to oznacza, że jeśli ktoś ma wolną gotówkę, to wystarczy, jak kupi nieruchomość, i będzie spokojnie czekał na zyski? Michał Hejak zauważa, że inwestowanie w nieruchomości wymaga wiedzy i doświadczenia. Uzależnione jest też od możliwości finansowych. Przeciętny Kowalski raczej rozważy zakup mieszkania z rynku wtórnego na wynajem. Przedsiębiorca już może się zainteresować większą nieruchomością, na inny cel. Grunty też można dopasować pod możliwości i oczekiwania inwestora. Tak czy inaczej mówimy o obrocie dużymi kwotami, więc pomocne w najlepszym zainwestowaniu pieniędzy może być skorzystanie z wiedzy specjalistycznej firmy czy doradcy.

- Rynek rynkowi nie jest równy. Są miasta, w których nieruchomości schodzą na pniu, ale w innych ośrodkach wielkie firmy deweloperskie doświadczają ogromnych problemów ze sprzedażą mieszkań. Chociażby ze względu na to, że sytuacja materialna mieszkańców w poszczególnych miastach, czy regionach kraju jest inna. Inaczej to wygląda na Śląsku, inaczej w Łodzi, a jeszcze inaczej na Podkarpaciu. Potencjalny inwestor nie ma tego rozeznania, doradca może go poprowadzić do gwarantującego zysk zakupu. O ile ten inwestor gotów jest zamrozić swój kapitał w nieruchomość na około 10 lat – przyznaje Wojciech Pleszyniak ze spółki Geltag.

Zaznacza też, że obecnie przez nieprzewidywalną sytuację na rynku okres sprzedaży nieruchomości lokalowej wydłużył się średnio od trzech nawet do pół roku. Jeszcze rok, dwa lata temu wystarczyło dać ogłoszenie, by jeszcze tego samego dnia odbierać telefony od kupców. Nie mówimy, że dziś nie ma takich sytuacji. Są. Jednak ogólna tendencja jest jednoznacza – okres zbycia nieruchomości wydłuża się. Więc jeśli właściciel nieruchomości chce szybko sprzedać by odzyskać kapitał, musi się liczyć z kilkumiesięcznym oczekiwaniem.

Wojciech Pleszyniak zwraca też uwagę na inne zjawisko, które może zmienić się w trend, mianowicie kupowanie nieruchomości w więcej osób.

- Jestem przekonany, że pojawią się oferty wejścia do grupowego zakupu nieruchomości, gdzie zaintwestować będzie można nawet 300 – 500 zł i stanie się właścicielem kilku – kilkunastu centumetrów kwadratowych. Taki też będzie procentowy udział w zysku. Metoda ma szansę stać się alternatywą dla nowinek typu kryptowaluty, tokeny, itd. Przy czym o ile tam inwestujemy w coś wirtualnego, zapis na ekranie komputera, tutaj w aktywo, które jest realne, można go zobaczyć, dotknąć – dodaje Wojciech Pleszyniak.

Oceń publikację: + 1 + 3 - 1 - 0

Obserwuj nasz serwis na:

Zamieszczone komentarze są prywatnymi opiniami Użytkowników portalu. Redakcja portalu slaskibiznes.pl nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.

Otrzymuj najciekawsze newsy biznesowe ze Śląska!

Zapisz się do naszego newslettera!

Sonda

Czy rząd powinien wprowadzić dopłaty do zakupu węgla?






Oddanych głosów: 495

Prezentacje firm