NIK: gdzie te 100 tys. mieszkań? Rządowy program porażką, Katowice na tapecie

NIK: program Mieszkanie Plus to porażka

Najwyższa Izba Kontroli krytykuje program Mieszkanie Plus, który miał zapewnić dostęp do wymarzonego lokum setkom tysięcy Polaków, których nie stać na kupno mieszkania na rynku komercyjnym. Kiedy program startował w 2016 roku, premier obiecywał 100 tys. mieszkań do końca 2019 roku. Tymczasem powstało 15 tys. lokali, i to do końca 2021 roku, a w budowie jest 20,5 tys. mieszkań.

- Głównymi przyczynami zmniejszającymi efektywność programu Mieszkanie Plus były: brak skutecznych i spójnych ze sobą rozwiązań prawnych, a także opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych – podaje NIK w komunikacie pokontrolnym zwracając uwagę, że podejmowane przez kolejnych ministrów inicjatywy legislacyjne, mające na celu usprawnienie funkcjonowania programu Mieszkanie Plus, nie zawierały kompleksowych rozwiązań w zakresie zwiększenia podaży gruntów Skarbu Państwa i wykorzystania ich na cele mieszkaniowe, co z kolei miało negatywny wpływ na wzrost dostępności mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach.

NIK: brak mieszkania jednym z najważniejszych problemów Polaków

NIK podkreśla, że brak stabilności mieszkaniowej jest jednym z najistotniejszych problemów w Polsce, determinującym w znacznym stopniu wybory rodzinne, zawodowe, a także w sferze jakości i komfortu życia Polaków.

„Według szacunków na koniec 2019 r. deficyt ten wynosił 641 tys. mieszkań, co oznacza, że ok. 1,9 mln osób w Polsce zamieszkiwało niesamodzielnie.”

Nierozwiązanym problemem nadal pozostaje zapewnienie mieszkań gospodarstwom domowym, których dochody uniemożliwiają osiągnięcie zdolności kredytowej i zakup mieszkania. W ostatnich ośmiu latach udział mieszkań, które służyłyby potrzebom osób o przeciętnych i niskich dochodach, stanowił średnio jedynie 2,5 proc. nowych zasobów mieszkaniowych. W 2020 roku, w porównaniu do 2018 r., wzrosła liczba osób deklarujących problemy mieszkaniowe (z 44 proc. w 2018 r. do 63 proc. w 2020 r.).

Narodowy Program Mieszkaniowy - założenie 2 mln mieszkań do 2030 roku

Przyjęty w 2016 r. Narodowy Program Mieszkaniowy miał być remedium na te bolączki. Zakładał bezpośrednie zaangażowanie się władz publicznych w zwiększenie zasobów mieszkaniowych w kraju. Program zakładał zarówno podjęcie na dużą skalę państwowych inwestycji mieszkaniowych na wynajem, jak i zmiany wpływające na lepsze zarządzanie lokalami na wynajem. Podstawowym pakietem działań mającym przyczynić się do realizacji celów określnych w NPM był program Mieszkanie Plus. Na zapowiedziach się jednak skończyło.

Do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć w naszym kraju wysokość mieszczącą się w aktualnej średniej Unii Europejskiej czyli 435 mieszkań na 1000 osób. Oznacza to według wyjściowych danych wskazanych w NPM konieczność wybudowania 2 mln mieszkań oraz pozyskania przez gminy ponad 165 tys. mieszkań do 2030 roku.

- Z ustaleń kontroli wynika, iż efekty wdrażanych rozwiązań dotyczących budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu oraz budowy mieszkań przy udziale preferencyjnego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego odbiegały od zakładanych celów. Od początku funkcjonowania programu społecznego budownictwa czynszowego, tj. od 2015 r. do końca I kwartału 2021 r., wybudowano 735 lokali na wynajem o umiarkowanym czynszu wobec prognozowanych 72,5 tys. do końca 2025 r., a przy udziale kredytu preferencyjnego wybudowano 4566 mieszkań wobec 30 tys. zakładanych do końca 2025 r. - podaje NIK.

W Narodowym Programie Mieszkaniowym zakładano likwidację kolejki po mieszkania komunalne do 2030 roku. Żeby tak się stało do użytku powinno zostać oddane ponad 136 tys. mieszkań (stan na koniec 2020 r.). Oznacza to, że co roku powinno być wybudowanych minimum 13,6 tys. mieszkań w ramach społecznego budownictwa czynszowego. Tymczasem 13,5 tys. mieszkań oddano do użytku w ramach realizacji części społecznej programu Mieszkanie Plus przez cały dotychczasowy okres jego funkcjonowania.

Krajowy Zasób Nieruchomości nie zgromadził gruntów

Do budowy mieszkań potrzebne są grunty. Aby je pozyskiwać, powstał Krajowy Zasób Nieruchomości. Miał przejmować nieruchomości Skarbu Państwa i przeznaczać pod budownictwo mieszkaniowe. Do zakończenia kontroli NIK w czerwcu 2021 roku do Zasobu przejęto 150 nieruchomości o łącznej powierzchni 949 ha, choć planowano niemal dwa razy tyle - 271 nieruchomości. Okazało się, że agencje rządowe jak Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencja Mienia Wojskowego nie kwapiły się do darmowego przekazywania gruntów. Potrzeba było nowelizacji przepisów o KZN w czerwcu 2019, by uregulować rozliczenia między podmiotami. Ale to nie jedyny problem. Przez lata KZN działał bez władz, ani niezbędnych dokumentó.

„W efekcie Krajowy Zasób Nieruchomości przez blisko trzy lata nie przeznaczył żadnej nieruchomości z Zasobu na cele budownictwa mieszkaniowego lub na realizację uzbrojenia technicznego gruntów. Pierwsza umowa dotycząca przekazania nieruchomości z Zasobu na realizację inwestycji mieszkaniowych została zawarta 9 lipca 2020 r. z Regionalnym Funduszem Gospodarczym S.A. w Częstochowie.” czytamy w komunikacie pokontrolnym NIK.

Izba zauważa, że dopiero w grudniu 2020 r. nastąpiły kompleksowe zmiany w obszarze budownictwa społecznego, wprowadzenia przepisów mających na celu stworzenie podstaw do realizacji inwestycji mieszkaniowych z udziałem gmin i KZN, czy przepisów wdrażających instrument ułatwiający pozyskanie przez inwestorów nieruchomości o potencjale inwestycyjnym poprzez rozszerzenie dostępu do nieruchomości publicznych.

NIK wytyka również nierzetelność nadzoru ministerialnego nad KZN. Pierwsza kontrola w KZN przeprowadzona została dopiero w grudniu 2019 r., tj. po dwóch latach od utworzenia jednostki.

„W tym okresie wystąpiły tam liczne nieprawidłowości w zakresie udzielania zamówień publicznych, dokonywania wydatków ze środków publicznych oraz zasad rekrutacji i zatrudniania pracowników. Dodatkowo, zawiadomienie o ujawnionych w toku kontroli w KZN, okolicznościach wskazujących na naruszenie dyscypliny finansów publicznych w tej jednostce, Minister przesłał do Rzecznika Dyscypliny Finansów Publicznych dopiero 20 lipca 2021 r., tj. 16 miesięcy od dnia sporządzenia i wysłania do KZN wystąpienia pokontrolnego i ponad półtora roku po zakończeniu czynności kontrolnych w tej jednostce. Tak późne przesłanie zawiadomienia mogło skutkować przedawnieniem karalności części czynów stanowiących naruszenie dyscypliny finansów publicznych.”

Katowice oddają ponad 1000 mieszkań pod wynajem

Stosunkowo najlepiej z programem Mieszkanie Plus poradziły sobie gminy. NIK skontrolowała osiem miast, w tym Katowice. W ocenie Izby samorządy określiły kryteria i zasady pierwszeństwa korzystania z mieszkań powstających w ramach programu Mieszkanie Plus oraz rzetelnie przeprowadzały i nadzorowały proces naboru najemców. Skutecznie także pozyskiwały środki z Banku Gospodarstwa Krajowego dla najemców tych mieszkań, na dopłaty do ponoszonych kosztów mieszkaniowych. Na terenie tych miast powstało 1683 lokali mieszkalnych, z czego ponad 500 w samych Katowicach. Stolica woj. śląskiego okazała się ogólnopolskim liderem. W Katowicach wybudowane zostało osiedle Nowy Nikiszowiec. Dostarczyło 513 mieszkań komunalnych w różnych opcjach najmu. Ponadto kolejne 523 lokale powstaną przy ul. Korczaka.

- Warto budować mieszkania, które są szansą dla wielu osób na wyprowadzenie się z przeludnionych przestrzeni, gdzie nieraz w dwupokojowym lokalu mieszka trzypokoleniowa rodzina. Dla tych, którzy wynajmują na prywatnym rynku to szansa na przeniesienie się do mieszkania, które zaoferuje stabilną, bezpieczną umowę najmu. Nasze inwestycje to również alternatywa dla mieszkania kupowanego na ponad 30-letni kredyt, który raz wzięty utrudnia mobilność zawodową czy przeprowadzenie się do większego mieszkania, gdy powiększa się rodzina. Mówiąc “nasze” mieszkania – mam na myśli te wszystkie inwestycje, które zrealizowaliśmy wspólnie z samorządami lub przy ich wsparciu – podkreślała Krystyna Wąchała – Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości S.A. przy okazji wręczenia Katowicom tytułu lidera budowy mieszkań we współpracy ze spółką PFR Nieruchomości.

Mieszkanie Plus - wcale nie jest taniej

Średnia stawka czynszu wyniosła 24 zł/m kw. plus opłata eksploatacyjna 5,50 zł/m kw., łącznie 29,5 zł/m kw. Dla porównania stawki czynszu w lokalnym Katowickim TBS wynosiły od 12,49 zł/m kw. do 15,61 zł/m kw., a w formule dojścia do własności w KTBS 20–26,5 zł/m kw.

Czynsz za 50-metrowe mieszkanie przekracza więc 1400 zł. Nie jest to więc wcale tanie rozwiązanie. NIK zwraca uwagę, że założeniem programu Mieszkanie Plus było uzyskanie czynszów niższych o około 25%, niż średnia rynkowa w danym regionie. Rzeczywistość okazała się jednak inna. NIK ustaliła, że we wszystkich skontrolowanych gminach stawki czynszu w mieszkaniach wybudowanych w ramach programu Mieszkanie Plus, były znacznie wyższe od czynszów za mieszkania komunalne i socjalne, przekraczały również stawki,w działających na terenach tych gmin TBS-ów. Stawki czynszów w inwestycjach Mieszkanie Plus, a szczególnie mieszkań wynajmowanych długoterminowo z opcją dojścia do własności, stanowiących ok. 80% wynajmowanych lokali, były zbliżone lub osiągały (np. w Katowicach) poziomu czynszów w zasobie komercyjnym.

Nowy Nikiszowiec wynajęty

Stosunkowo wysoki czynsz nie przeszkodził jednak w wynajęciu około 90 proc. lokali w Nowym Nikiszowcu. W dużej mierze zachętę stanowiła możliwość ubiegania się o dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”, który realizuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Według stanu na początek lutego uprawnionych do otrzymania dopłat była ponad połowa najemców, którzy otrzymują średnio 340 zł dopłaty. Najwyższa pomoc finansowa sięga 700 zł.

Ekspert rynku nieruchomości Tomasz Matlęga, Dyrektor Analiz w spółce Geltag z Katowic zauważa, że fakt, iż wynajęcie niemal całości Nowego Nikiszowca dowodzi zaakceptowania przez rynek tej oferty:

- Można powiedzieć, że koszt czynszu jest na granicy balansu między sensownością najmu, a kupnem nieruchomości. Ale Nowy Nikiszowiec jest świetnie ulokowany, to doskonałe miejsce do życia – podkreśla rozmówca Śląskiego Biznesu.

Ekspert: Mieszkanie Plus trzeba uprościć, żeby było tanio

Tomasz Matlęga uważa, że program Mieszkanie Plus powinien być kontynuowany, ale w zmienionej formie.

- Rozumiem doskonale, że pierwsze projekty były robione przez świetnych architektów. To były wręcz kosmiczne inwestycje, żeby wystartować (Nowy Nikiszowiec zaprojektowała pracownia 22ARCHITEKCI, był nominowany do architektonicznego oskara, czyli nagrody im. Miesa van der Rohe – przyp. red.). Ale program ma zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkaniowe osób, których nie stać na zakup. Mieszkań brakowało dużo, a teraz, przez napływ uchodźców brakuje jeszcze więcej. Jeśli to ma być tanie w wynajmie, to musi być uproszczone. Należy iść w kierunku wykorzystania polskich firm, prefabrykatów. Im mniejsze projekty, tym łatwiej je realizować, więc per saldo mogą być tańsze w wynajmie. To deweloperzy są od tego, by projektować wspaniałe osiedla, o dużej wartości