Przyszłość rynku nieruchomości – możliwe scenariusze kreślą eksperci

Grunty – przyszłość rysuje się najlepiej.

- Jeśli chodzi o grunty, to średnie ceny nie spadają. A według nas również nie spadną w przyszłości. Dlaczego? Owszem, jest nieco mniejszy popyt na rynku ze względu na brak kredytów, ale należy zaznaczyć, że grunty są zdecydowanie rzadziej kredytowane – przewiduje Wojciech Pleszyniak, dyrektor zarządzający w Geltag sp z o.o.

Następna sprawa - grunty, w przeciwieństwie do mieszkań, są świetnym parasolem antyinflacyjnym. W przypadku mieszkania, po jego zakupie i nawet przeznaczeniu pod wynajem, ponosimy stałe realne koszty związane z jego utrzymaniem. Przy wzrostach cen wszelakich mediów właściciel będzie musiał zastanowić się, na ile może podnieść czynsz, żeby opłaty nie docisnęły zbyt bardzo najemców. Trzeba umieć znaleźć balans między stawką czynszu netto a tym, ile klient płaci docelowo. A jeśli nie mamy najemcy, to na mieszkaniu generujemy tylko koszty. Musimy je ogrzewać, opłacać media, płacić podatki a w wielu przypadkach ponosić koszty kredytów itd. Grunty nie generują praktycznie żadnych kosztów, poza podatkiem od nieruchomości, który przy działce budowlanej sięgają kilkuset zł rocznie, a rolnej – kilkadziesiąt.

- Grunty są świetnym zabezpieczeniem antyinflacyjnym. Są też w miarę płynnym dobrem, łatwo sprzedawalnym, stąd patrząc ogólnie uważam, że w ich przypadku nie ma mowy o ogólnej korekcie cen. Tego towaru jest coraz mniej. Gruntów nigdy nie będzie więcej, pula jest ograniczona. Jeśli popatrzymy np. na mapę Katowic sprzed 10 lat, a obecnie, to zobaczymy, że nasycenie nieruchomościami jest znacznie większe. Mam tu na myśli zabudowę jednorodzinną, czy małą wielorodzinną. Wolnych gruntów pod tego typu budownictwo jest coraz mniej. Jeśli mówimy o działkach pod duże projekty deweloperskie, to wciąż można je znaleźć, jednak uwolnienie ich pod budownictwo uzależnione jest od przekształceń, uzyskania odpowiednich zgód środowiskowych, decyzji itd. Dlatego w naszej ocenie będą one dostępne realnie dla deweloperów w kolejnym cyklu koniunkturalnym, czyli najszybciej w 2025 roku – dodaje Wojciech Pleszyniak. Uważa, że przez najbliższe dwa lata będzie trwała stagnacja na rynku. Pojawią się sprzedający i kupujący, ale raczej okazjonalnie. Na przykład mogą trafić oferty nieruchomości od osób, które są mocno zakredytowane, stracą pracę i nie będzie ich stać na spłacanie kredytu. Lub mogą się pojawić nieruchomości od osób, które kupiły ich zbyt wiele i nie potrafią ich utrzymać. Będą to więc wyjątki potwierdzające regułę.

- Natomiast jeśli chodzi o grunty, to warto w nie inwestować. Przede wszystkim należy korzystać z siły własnego kapitału, czyli jeśli mamy gotówkę, to negocjujemy, a nie akceptujemy ceny podyktowanej przez sprzedawcę. Kolejki chętnych do zakupu dziś nie ma. Dzisiaj, nawet jeżeli ktoś dysponuje gotówką, to czeka, głównie na rozwój sytuacji związanej z dalszym wzrostem inflacji, podwyżką cen energii, żywności, transportu, itd. - uważa dyrektor zarządzający w Geltagu.

Rynek deweloperski – stagnacja, ceny rosną.

Na rynku deweloperskim rok 2023 przyniesie stagnację. Zawieranych transakcji będzie niewiele w porównaniu z poprzednimi latami, a bieżąca sytuacja, tj. silne ograniczenie realnego popytu potrwa dłużej. Realnego – to znaczy takiego który może zostać zrealizowany. Zaznaczyć należy bowiem że popyt na domy i mieszkania nadal jest bardzo wysoki, ale ze względu na wiele czynników, w tym głównie koszty kredytów hipotecznych oraz zdecydowane ograniczenie zdolności kredytowej znacznej części osób potrzebujących mieszkania, popyt ten nie może być zrealizowany i zamknięty transakcjami zakupu.

- Ceny mieszkań nie będą per saldo niższe i poza wyjątkami nie będą tanieć. Deweloperzy nie będą przecież realizować projektów na ujemnych marżach. Koszty gruntów, projektów, samej budowy i jej obsługi, większe zapotrzebowanie deweloperów na droższe obecnie finansowanie – to czynnik które powodują że koszty wytworzenia stale wzrastają. - zauważa Tomasz Matlęga, partner zarządzający w Geltag.

Wskazuje, że w 6 największych miastach ceny mieszkań wzrosły w 3 kwartałach 2022 roku o 1 procent i o 10 proc. licząc rok do roku. Oczywiście, pojawią się mieszkania tańsze, co jednak w głównej mierze będzie wynikać raczej z trudnej sytuacji samego konkretnego dewelopera. Może mu zależeć na szybkim spieniężeniu nieruchomości, żeby w ogóle mieć możliwość zamknięcia inwestycji. Będą to jednak wyjątki potwierdzające regułę.

- Takie okazje się pojawią, jednak z punktu widzenia nabywcy będą one ryzykowne. Mogą to być zwłaszcza okazje od firm, które stały się deweloperami na fali ogólnego boomu w budowlance, powszechnego hurra optymizmu i przeświadczenia, że można zbudować cokolwiek, bo i tak się sprzeda. Mogą to być projekty z minimalnym wkładem własnym, zakładające na etapie rozpoczynania budowy finansowanie wyłącznie z wpłat przyszłych klientów. Teraz, kiedy rynek spowolnił, klientów ubyło, tacy deweloperzy, nie mając odpowiedniego zaplecza finansowego i doświadczenia, popadają w problemy i dla ratowania skóry mogą wyprzedawać swoje nieruchomości.

My od wielu lat współpracując z deweloperami zawsze podkreślamy: zabezpiecz swój projekt finansowo w 100%. Inwestuj własne swoje środki ale zapewnij sobie również finansowanie zewnętrzne - bankowe, tak żebyś niezależnie od sytuacji na rynku mógł dokończyć inwestycję - dzieli się doświadczeniem Tomasz Matlęga. Dodaje, że w deweloperce, kluczem do powodzenia inwestycji jest jej ukończenie, zamknięcie. Przeciągająca się, lub co gorsza wstrzymana w realizacji inwestycja, generuje tylko dodatkowe koszty, problemy i ryzyka.

- Ci deweloperzy, którzy mimo obecnego spowolnienia sprzedaży, posiadając odpowiednie finansowanie zamkną swoje inwestycje od strony budowlanej, będą w dobrej sytuacji. Będą bowiem dysponować gotowym produktem, przy ograniczonej podaży na rynku w przyszłych latach. Oczywistym jest, że obecne spowolnienie i zmniejszenie liczby rozpoczynanych projektów deweloperskich, wprost musi się odbić na zdecydowanie mniejszej ilości gotowych mieszkań na rynku za 2-3 lata.

Oczywiście – kredyt kosztuje, stopy procentowe rosną i tym samym końcowa marża będzie niższa. Deweloper zarobi mniej, ale zarobi, lub co najmniej: nie straci. Bo co do tego, że gotowe lokale znajdą w przyszłości nabywców można być niemal pewnym – sądzi Tomasz Matlęga.

Dlaczego tak sądzi? Luka mieszkaniowa w Polsce wciąż jest ogromna, o czym będzie okazja powiedzieć w dalszej części artykułu.

Trzeba mieć na uwadze, że branża budowlana rządzi się cyklicznością. Na przemian są lata dobre i chude. Teraz jesteśmy na dole okresu chudego, a odbicie już jest na horyzoncie.

- Robimy teraz mocny krok w tył, a ci, którzy są odpowiednio przygotowani, zrobią w perspektywie dwóch, trzech lat trzy kroki w przód. Ci, którzy budują w okresie ochłodzenia, zbiorą premię za swój profesjonalizm, przygotowanie, posiadanie kapitału – ocenia Wojciech Pleszyniak.

Jego zdaniem ożywienia na rynku deweloperskim należy oczekiwać w perspektywie dwóch lat. Prognozy wskazują, że wówczas powinny zacząć spadać stopy procentowe, co zwiększy dostępność i atrakcyjność kredytów hipotecznych. To z kolei pobudzi popyt. Ten prawdziwy, a nie deklarowany, bo głód mieszkań w Polsce wciąż jest ogromny.

Polska nadal jest w ogonie UE pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców.

Spis powszechny wykazał, że Polska pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców zajmuje trzecie od końca miejsce w Unii Europejskiej. Wyprzedzamy tylko Słowację i Islandię. Pomimo hossy w ostatnich latach doszliśmy do pułapu 400 mieszkań na 1000 mieszkańców, czyli jesteśmy o około 20 proc. poniżej średniej europejskiej. A musimy mieć jeszcze z tyłu głowy, że pula obejmuje również lokale socjalne czy o standardzie takiego lokalu, oraz mieszkania w kamienicach liczących po 100 i więcej lat, z których wiele – a to widać doskonale w aglomeracji górnośląskiej, głośno woła o kapitalny remont. Dla przykładu wskaźnik nasycenia dla Katowic wynosi 534 na 1000 mieszkańców, więc jest teoretycznie niezły. Przy czym znów, do puli wliczone są mieszkania w budynkach nadających się raczej do wyburzenia, niż do remontu. Dodajmy, że 75% młodych Polaków w wieku 18 – 29 lat w Polsce wciąż mieszka razem z rodzicami – to kilka milionów osób. Oni więc zgłoszą się po własne M kiedy tylko sytuacja się poprawi. Nie zapominajmy o uchodźcach z Ukrainy. Większość z pewnością w przyszłości wróci do swoich domów, ale część deklaruje chęć stałego osiedlenia się w Polsce. Jak duża część – dziś nie wiadomo, najczęściej pojawiające się szacunki mówią o przedziale 1,5 – 2 miliony osób.

Rynek wtórny – podobnie jak deweloperka, ale jednak inaczej.

Nieco inaczej będzie się rysowała sytuacja na rynku wtórnym. Tutaj częściej pojawiać się będą okazje, ale to głównie za sprawą nie zawsze odpowiednio wyrachowanych decyzji sprzedawców. Ktoś może chcieć szybko sprzedać dom czy mieszkani, bo: skomplikowała mu się sytuacja osobista, bo dostał nieruchomość w spadku i nie jest mu potrzebna, bo potrzebuje nagle gotówki, bo chce się wyprowadzić, wyjechać z kraju, bo się boi wojny, bo dobijają go wysokie koszty kredytów itd. itp.

Sytuacje, nazwijmy to losowe, pojawiają się zawsze, natomiast obecnie może być ich zdecydowanie więcej.

- Spodziewałbym się częstszych ofert na rynku wtórnym, które tam się pojawiły tylko dlatego, że właściciel potrzebuje szybkiej zamiany nieruchomości na gotówkę. Jednak czy będą to znacznie tańsze propozycje, zdecydowanie poniżej średnich cen? Nie – a przynajmniej nie w większości przypadków. Na logikę: kupiłem, zbudowałem dom z wkładem własnym 10 proc, bo resztę pożyczył mi bank. To o ile obniżę cenę? Maksymalnie o te 10 procent, bo przecież reszta to pieniądze banku, które muszę oddać, spłacić kredyt – mówi Wojciech Pleszyniak.

Budownictwo indywidualne

Prześledźmy teraz sytuację w segmencie inwestycji indywidualnych. Tutaj nastąpiło największe tąpnięcie. Wg danych GUS liczba pozwoleń na budowę w miesiącach od stycznia do września 2022 spadła o 23,1 proc. Rozpoczętych budów jest o 19 proc. mniej, niż rok wcześniej. Tutaj również mogą się pojawić częstsze oferty odkupienia rozpoczętej inwestycji.

- Nie spodziewałbym się jednak ofert poniżej kosztu wytworzenia, czyli kosztu zakupu działki, materiałów, kredytu. Jeśli ktoś skalkulował wartość sprzedawanej inwestycji, to również na zasadzie „nie mniej, niż”. Więc jeśli osoba z kapitałem liczy na przeceny rzędu 20, 30, 40 procent, to raczej się zawiedzie. Prawdopodobieństwo takiej okazji jest niewielkie – sądzi Wojciech Pleszyniak.

Mieszkania na wynajem – szaleństwo wielkiej płyty

Przechodzimy do segmentu mieszkań na wynajem. Miejmy z tyłu głowy liczbę kilku milionów osób bez własnego lokalu, zwłaszcza ludzi młodych. Część z nich, nawet, jeśli nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, na pewno zacznie się rozglądać za własnym kątem. Bo na przykład dostała pracę w innym mieście, bo chce uniezależnić się od rodziców lub tworzy już własną rodzinę. Poszuka więc relatywnie taniego mieszkania pod wynajem. O ile fraza „tanie mieszkanie pod wynajem” nie jest wewnętrznie sprzeczna. Warto uzmysłowić sobie, że od wybuchu wojny liczba ofert mieszkań pod wynajem spadła o 70 proc.! Rynek jest przetrzebiony. Napływ uchodźców nie jest tu jedynym czynnikiem. Po okresie pandemii do normalnego trybu wróciła edukacja, co wzmogło wynajem studencki. Zwiększyła się też aktywność zawodowa poza miejscem zamieszkania, więc wynajem służbowy również.

Jakie lokale są najbardziej chodliwe? Dane ze spisu powszechnego jednoznacznie wykazały, że jak ciepłe bułeczki rozchodzą się mieszkania w tzw. wielkiej płycie w dobrych lokalizacjach. Dlaczego? Dlatego, że są to lokale, które za stosunkowo niewielki koszt można wyremontować i przeznaczyć do wynajęcia. Utrzymanie takiego mieszkania może też być relatywnie tańsze, niż w kamienicy czy w apartamentowcu od dewelopera.

- Obserwując obecną sytuację nie spodziewałbym się w tym segmencie rynku żadnych ogólnych obniżek. Wręcz przeciwnie, ceny najmów idą w górę i będą dalej wzrastać – mówi Tomasz Matlęga.

Obecne czasy są idealne dla osób, firm z gotówką. Cash is the king, jak brzmi stare biznesowe porzekadło. Masz pieniądze, obserwuj, łap okazje, kupuj. Ale „super” okazje traktuj co najmniej z rezerwą. Bo kto wie, czy nie skrywają trupa w szafie. Na przykład tańszych, niezgodnych z projektem materiałów. Albo wady, której usunięcie będzie cię kosztować czas, nerwy i pieniądze. Masz okazję na oku, nie jesteś pewien, zachowaj zimną krew i podpytaj doradcę.

- Jak słyszę od klientów, jakość lokali oddawanych do sprzedaży przez niektórych deweloperów jest dramatyczna. Ściany wewnętrzne są tak cienkie, słabo izolowane, że słychać wszystko, co dzieje się w lokalu obok. Jakby ktoś mieszkał z sąsiadem – mówi Wojciech Pleszyniak.

Zauważa, że to kolejny przejaw hurra deweloperki, czy też patodeweloperki realizowanej w okresie prosperity, kiedy sprzedawało się wszystko. Teraz klient stał się bardziej ostrożny, bardziej wybredny. Skoro trudniej mu o pieniądze, skoro wszystko jest droższe, to klient chce mieć pewność, że dobrze pieniądze wyda. I znów: zaprocentują te projekty, które są realizowane z zachowaniem wysokiej jakości, przez doświadczonych, dobrych deweloperów.

Nieruchomość – dobro realne.

Podsumowując, mamy słabszy moment na rynku nieruchomości. Co do tego nie ma wątpliwości. Dołek potrwa około dwóch lat, już w 2024 roku powinien zwiększyć się ruch w interesie. Zwiększy się na pewno, ponieważ fakt, że teraz drastycznie spadła liczba transakcji, nowych budów, wydanych pozwoleń, nie oznacza, że spadły potrzeby lokalowe. Wręcz przeciwnie. Jeszcze przed wybuchem wojny w Polsce brakowało według różnych szacunków 2-3 mln mieszkań. Napływ uchodźców jeszcze mocniej tą lukę lokalową powiększył. Ponadto, nieruchomość zawsze ma swoją wartość. I zachowa ją nawet, jeśli sprzeda się po roku czy kilku latach. To jest realne dobro, a nie np. wirtualny towar jak kryptowaluta.

Przy czym nie zakładamy kolejnego kataklizmu jak pandemia, wojna, użycie taktycznej broni atomowej, bo to wszelkie scenariusze wyśle w kosmos.