Rząd chce standardów porównawczych wycen nieruchomości. Rzeczoznawcy: klienci stracą, będzie paraliż.

Konsultowany obecnie projekt zakłada wprowadzenie standardu wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

- Przy określaniu wartości nieruchomości to podejście najbardziej powszechne i najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych. Brak jednolitych i powszechnie stosowanych norm postępowania wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen nieruchomości i jednocześnie utrudnia sądom i urzędom dokonywanie ocen dowodów, jakimi w wielu postępowaniach są operaty szacunkowe – informuje Biuro Komunikacji MIiR.

Resort wskazuje, że każdy rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest przy wykonywaniu czynności zawodowych stosować przepisy prawa oraz standardy zawodowe. - Standardy ujednolicają praktykę wyceny przede wszystkim w obszarach rozbieżnych, które pojawiają się podczas dokonywania wycen. Standardy stanowią dopełnienie obowiązujących regulacji, tak aby minimalizować ryzyko popełniania błędów podczas sporządzania opinii o wartości nieruchomości oraz ujednolić praktykę wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych – informuje resort.

Do 31 sierpnia 2017 roku ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwiała ustalanie takich standardów organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem. Przez ponad 13 lat obowiązywania przepisu, który przyznawał organizacjom zawodowym przywilej w tym zakresie, został uzgodniony tylko jeden standard „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” i nic nie wskazywało na to, aby zostały uzgodnione kolejne.

Po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami od 1 września 2017 roku to minister ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia. Nie robi tego sam. Przy ministrze działa Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości, która opracowuje projekty standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Rada zakończyła prace nad standardem zawodowym dotyczącym najpopularniejszego podejścia stosowanego przy wycenie nieruchomości – podejścia porównawczego.

- Niewłaściwie sporządzone opinie o wartości nieruchomości skutkują niepotrzebnym przedłużaniem toczących się postępowań administracyjnych i sądowych. To konieczność rozpatrywania odwołań, brak pewności dla obywateli i dla inwestorów, czy zostali potraktowani sprawiedliwie. To ogromne niepotrzebne koszty i czas, który spowalnia proces inwestycyjny – mówi wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Przy ustalaniu standardów zawodowych ministerstwo współpracuje z organizacjami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych i prowadzi publiczne konsultacje. Standard będzie miał znaczenie nie tylko dla samych rzeczoznawców majątkowych, ale także dla odbiorców wycen. Wartość nieruchomości stanowi podstawę do ustalania wysokości odszkodowań czy niektórych innych opłat, poziomu zobowiązań pomiędzy stronami transakcji, czy wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Jakość dokonanej wyceny nieruchomości rzutuje na sytuację finansową obywateli i inwestorów, na poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego, ale także na koszty inwestycji, które są finansowane z budżetu państwa, samorządów i środków Unii Europejskiej.

Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości
Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości została powołana pod koniec czerwca ubiegłego roku. - Przedstawiając standard rada odpowiada na duże oczekiwania społeczne. Chodzi o to, abyśmy wypracowali rozwiązania, które będą jasne, czytelne, transparentne, zrozumiałe, sprawiedliwe i wspólne, służące całemu rynkowi – mówi wiceminister Artur Soboń.

W radzie wyodrębniono dwie komisje: komisję do spraw opracowania standardów zawodowych oraz komisję do spraw opiniowania standardów zawodowych. Ta pierwsza jest odpowiedzialna za merytoryczną weryfikację projektów standardów zawodowych przygotowanych przez poszczególne zespoły specjalistów, a także za nadzór nad tymi zespołami oraz ich wsparcie przy pracach nad standardami zawodowymi (ukierunkowanie prac). Druga komisja przedstawia natomiast opinie wobec opracowanych przez zespoły specjalistów projektów standardów zawodowych.

W skład rady minister powołał osoby posiadające wiedzę i doświadczenie w dziedzinie gospodarki nieruchomościami i wyceny nieruchomości. Członkowie komisji do spraw opracowania standardów zawodowych to osoby posiadające doświadczenie praktyczne w zakresie szacowania nieruchomości.

Wypracowane przez radę projekty standardów zawodowych są konsultowane ze środowiskiem zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Opinie dla projektu standardu wyceny są druzgocące.

- Przygotowany przez ministerstwo standard jest dla nas nie do przyjęcia – mówi Ewa Łukasik – Kisiel, rzeczoznawca majątkowy, prezes Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach. - Jest zbyt szczegółowy, za bardzo ingeruje w treść operatu, jest niewspółmierny z przepisami, groźny dla nas jako rzeczoznawców. Operaty mogą być niemożliwe do wykonania wg tego standardu, co może doprowadzić do paraliżu – wylicza prezes stowarzyszenia skupiającego około 400 rzeczoznawców z woj. śląskiego.

Ewa Łukasik-Kisiel zwraca uwagę, że na wprowadzonym standardzie stracą klienci. - Zawsze staram się robić operat tak, żeby był przede wszystkim zgodny z przepisami, po drugie – oparty na szczegółowej analizie rynku, a metodyka wynika z danych, które mogę z rynku zebrać. W projektowanym standardzie są zapisy, że wystarczą trzy transakcje do porównania parami, co uważam za niebezpieczne, bo jest to kreowanie rynku. Trzeba na to szerzej popatrzeć i wziąć pod uwagę więcej transakcji. My musimy ten rynek zobiektywizować, a nie kierować się cenami szczególnymi. Przy trzech może się pojawić zarzut, że zostały wybrane ceny nietypowe, nieodpowiadające realiom, przez co operat może zostać uchylony, a klient na tym straci – mówi prezes.

Zgadza się z tezą, że standardy są potrzebne i pomocne, ale nie mogą być niezgodne z przepisami nadrzędnymi, czyli z ustawą i rozporządzeniem. Ekspertka wskazuje zaś, że ministerstwo chce im nadać rangę równorzędną. Drugie zastrzeżenie dotyczy zbytniego uszczegółowienia standardów.

Drugie zastrzeżenie dotyczy zbytniego uszczegółowienia standardów. - W metodzie korygowania ceny średniej minimalna ilość transakcji przyjętych do porównania wynosi 11, ale przy typowych nieruchomościach liczba podobnych nieruchomości może być znacznie większa nawet i kilkadziesiąt. Tymczasem Standard narzuca obowiązek dokonania oględzin każdej z przyjętej do porównania nieruchomości i szczegółowego jej opisania co w przypadku dużej ilości jest wręcz niewykonalne. Pomijam fakt, że wydłuży to proces wyceny oraz musi wpłynąć na cenę usługi za co zapłaci klient - mówi Ewa Łukasik-Kisiel.

Rzeczoznawca zwraca przy tym uwagę na jedną wypowiedź wiceministra, która została pominięta w informacji prasowej przekazanej przez MIiR. - Minister Soboń w swoim wystąpieniu użył sformułowania, że wyceny mają być sprawiedliwe. Czy to znaczy, że do tej pory rzeczoznawcy krzywdzili swoich klientów sporządzając zdaniem ministra niesprawiedliwe wyceny? Jest to krzywdzące dla całej rzeszy rzeczoznawców,którzy wykonują swój zawód rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami i wypracowanymi przez najlepszych fachowców standardami zawodowymi opierając swój warsztat na właściwie wykonanej i zobiektywizowanej analizie rynku - komentuje prezes ŚSRM.

Zaznacza, że podobne zastrzeżenia mają stowarzyszenia rzeczoznawców z innych regionów Polski. Zostaną przekazane ministerstwu inwestycji. Czy zostaną wzięte pod uwagę? Czas pokaże. Resort informuje, że po zasięgnięciu opinii minister inwestycji i rozwoju ustali i ogłosi standard w Dzienniku Urzędowym w drodze obwieszczenia.

Czy Waszym zdaniem standardy wyceny nieruchomości się sprawdzą?