Sprzedaż mieszkań ciągle spada, ale ceny rosną. Skąd ten paradoks?

Z lipcowego raportu Expandera i Rentier.io wynikało, że ceny mieszkań zaczęły spadać. W czerwcu spadki pojawiły się w 11 z 17 badanych przez miast.

Rekordzistą była Częstochowa, gdzie ceny w ciągu zaledwie miesiąca tąpnęły aż o 10%. Duży spadek specjaliści odnotowali również w Sosnowcu, gdzie ceny spadły o 7%. Ale w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są wciąż były wyższe we wszystkich badanych miastach.

Według danych PKO BP, ceny transakcyjne nowych mieszkań w II kwartale spadły w 4 z 6 największych miast.

Ceny mieszkań w czerwcu 2022 r.

Pomimo tych spadków ceny w czerwcu wciąż były wyższe niż przed rokiem we wszystkich badanych miastach.

Liderem jest Szczecin (21% r/r). Dużo drożej niż w czerwcu 2021 r. jest też w Poznaniu (18% r/r), Rzeszowie (16% r/r) i Wrocławiu (16% r/r). Z kolei najmniejszy roczny wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu i Katowicach. Ceny są tam o 6% wyższe niż przed rokiem - wynikało z analizy ekspertów.

Dlaczego spadają ceny mieszkań?

Główną przyczyną spadku cen jest wzrost stóp procentowych. Oddziałuje to na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne.

To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. Zmusza też część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych - podnoszą specjaliści.

Wyższe stopy procentowe ograniczają też popyt inwestycyjny. Na lokatach bankowych czy obligacjach mnożna bowiem uzyskać obecnie podobne lub nawet wyższe zyski niż te, jakie przynosi inwestycja w mieszkanie na wynajem. To może się jednak zmienić, ponieważ stawki najmu znacząco rosną. Jeśli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji zdecydowanie wzrośnie.

Przełom w kredytach na mieszkanie. Wreszcie bez wkładu własnego

Przełomem na rynku nieruchomości jest pierwsza oferta kredytu bez wkładu własnego, udzielanego w ramach programu "Mieszkanie bez wkładu własnego". Taki preferencyjny kredyt zaoferował Alior Bank.

Koszt jest dokładnie taki sam jak w przypadku zwykłych kredytów. Jeśli więc ktoś w ogóle nie ma wkładu własnego, ale skorzysta z gwarancji na 20% wartości nieruchomości, to uzyska tak samo niską marżę jak osoba, która posiada 20% wkładu własnego. Jedyny dodatkowy koszt prowizja BGK w wysokości 1% kwoty gwarancji. Jeśli więc mieszkanie będzie kosztowało np. 400 000 zł i gwarancja obejmie 20% wkładu, to taka dodatkowa prowizja wyniesie 800 zł - wyjaśniają specjaliści.

Warto też przypomnieć, że dodatkową korzyścią tego programu jest możliwość uzyskania dopłaty. Można otrzymać 20 tys. zł jeśli w trakcie spłaty takiego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie i po 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne dziecko. Jeśli więc ktoś będzie miał czworo dzieci, to może otrzymać 140 000 zł.

Ceny mieszkań w lipcu 2022. Eksperci: ceny ofertowe są stabilne

Tymczasem z sierpniowego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że czerwcowym spadku ofertowych cen mieszkań, w lipcu nastąpiło minimalne odbicie. Jednak, pomimo niewielkiego wzrostu, wciąż w 11 z 17 badanych miast przeciętne ceny były niższe niż w maju.

Zmiany w większości miast są jednak minimalne. Wyjątkiem jest jedynie Częstochowa, gdzie pomimo lipcowego wzrostu, przeciętna cena jest o 7% niższa niż w maju - czytamy.

W lipcu najmocniej wzrosły ceny w Sosnowcu (4,8% m/m), Gdańsku (3,9%m/m) i Częstochowie (3,4% m/m). To dokładnie te same miasta, w których w czerwcu obserwowaliśmy największe spadki. W żadnym z nich ceny nie powróciły jednak do poziomu z maja.

Patrząc na dane ze wszystkich 17 badanych miast sytuację należy określić jako stabilizację. Nie licząc Częstochowy zmiany są bowiem niewielkie. Stabilna jest też liczba wystawianych ogłoszeń. W lipcu opublikowano 34 tysiące unikalnych internetowych ogłoszeń sprzedaży. Dla porównania w czerwcu było ich 36 tysięcy, a w maju 32 tysiące - analizują autorzy raportu.

Ofertowe ceny mieszkań w lipcu 2022 r.

Z danych NBP na temat cen transakcyjnych w II kwartale 2022 roku wynika, że na rynku wtórnym ceny wzrosły we wszystkich 17 analizowanych miastach. Rekordzistami są Zielona Góra i Białystok, gdzie ceny wzrosły o 9% w porównaniu do I kwartału 2022 r. Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to wzrosty odnotowano w 12 z 17 miast, a w pięciu ceny spadły. Zdecydowanie w oczy rzuca się Szczecin, gdzie średnia cena w ciągu kwartału wzrosła aż o 12%.

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2022 r. wg NBP

Dane NBP pokazują obraz zbieżny z tym co wynika z naszych raportów. W poprzednich miesiącach informowaliśmy, że kwiecień i maj wciąż przynosiły przewagę wzrostów, a dopiero czerwiec pokazał spadek w 11 z 17 badanych przez nas miast. Uśredniając dane dla całego II kwartału mamy więc wzrost w porównaniu do I kwartału - wyjaśniają twórcy raportu.

Eksperci: wzrost cen mieszkań może być pozorny

Specjaliści zaznaczają przy tym, że - patrząc na średnie ceny transakcyjne - należy uwzględnić, że w tym okresie znacząco spadła sprzedaż mieszkań.

Deweloperzy notowani na GPW w II kwartale sprzedali o 16% mniej mieszkań niż w I kwartale i aż o 41% mniej niż przed rokiem - wyliczają. - Częściowo wzrost cen transakcyjnych może więc wynikać z tego, że zakupów dokonywały głównie osoby o bardzo wysokich dochodach, które kupują mieszkania w dobrej lokalizacji i stanie technicznym, a więc o wyższej cenie za m2. Z kolei nabywcy o przeciętnych dochodach często nie byli w stanie uzyskać kredytu i musieli zrezygnować z zakupu. Taka zmiana struktury sprzedaży (spadek udziału tańszych mieszkań) zapewne przełożyła się na wzrost średniej ceny.

Autorzy opracowania podkreślają, że cen ofertowych i transakcyjnych z raportu nie należy porównywać jeden do jednego ze względu na czas potrzebny na finalizację transakcji. Między wystawieniem ogłoszenia a aktem notarialnym może minąć bowiem nawet kilka miesięcy, zwłaszcza w przypadku zakupu na kredyt. Ceny transakcyjne w II kwartale br. mogą częściowo być zatem wynikiem zakupu mieszkań, które pojawiły się w ofercie jeszcze w I kwartale.

BIK: w lipcu najmniej wniosków o kredyt hipoteczny w historii

Jak wynika z raportu BIK, wiele wskazuje na to, że sprzedaż mieszkań nadal będzie spadała.

Najnowsze dane BIK pokazują, że w lipcu o kredyt hipoteczny zawnioskowało tylko 14 tysięcy osób. To aż o 67% mniej niż przed rokiem i najmniej odkąd BIK gromadzi takie dane, czyli od stycznia 2007 r. Co ciekawe, średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła niecałe 340 tys. zł, a więc była tylko minimalnie (o 1,7%) niższa niż przed rokiem.

Gwałtowny spadek cen mieszkań - ratunkiem wakacje kredytowe

Pomimo takiego załamania sprzedaży kredytów hipotecznych i ogromnego wzrostu rat spłacanych już kredytów ceny mieszkań pozostają stabilne, a biorąc pod uwagę cały II kwartał, nawet nieznacznie wzrosły. Zdaniem ekspertów, taka sytuacja byłaby niemożliwa bez wprowadzenia ustawowych wakacji kredytowych.

Bez nich z dużo większym prawdopodobieństwem obserwowalibyśmy paniczną wyprzedaż mieszkań przez osoby, które nie byłyby w stanie udźwignąć rat. W niektórych przepadkach raty są bowiem ponad 2-krotnie wyższe niż we wrześniu 2021 roku. Taka wyprzedaż w połączeniu z bardzo niskim popytem z pewnością spowodowałby znaczący spadek cen - zwracają uwagę autorzy raportu.

Tymczasem liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i cen są stabilne.

Obserwujemy oczywiście przypadki, kiedy ktoś chce sprzedaż mieszkanie, ale nie może znaleźć kupca za oczekiwaną cenę. Wakacje kredytowe powodują, że takie osoby mogą czekać. Nie muszą rozpaczliwie obniżać ceny, ponieważ w tym roku muszą zapłacić już tylko jedną ratę, a w przyszłym 8 rat zamiast 12-tu - zauważają eksperci.

I dodają, że najbliższe miesiące niewątpliwie będą kluczowe pod kątem wyznaczenia dalszego kierunku rynku mieszkaniowego.

Warto pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych - przypominają autorzy opracowania. - Dotyczy to tylko kredytów zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe. Część kredytobiorców jest więc zmuszona do korzystania z wakacji kredytowych oferowanych przez banki. Takie wakacje trwają jednak krócej (zwykle 3-6 miesięcy) i powodują, że rata po wakacjach staje się jeszcze wyższa.

Gdy takie wakacje się skończą, to może pojawić się wysyp ogłoszeń sprzedaży w atrakcyjnej cenie. Czy tak będzie – okaże się za kilka miesięcy.