Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce – tak słabo nie było od lat

Od początku 2023 roku w Polsce zrealizowano 26 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Ich łączna wartość wyniosła 651 mln euro. 62 proc. inwestycji związana była z sektorem magazynowym.

Jak pisze Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young statystycznie rzecz biorąc, ostatni kwartał utrzymał umiarkowaną płynność pomimo niskiego wolumenu inwestycji. Transakcje te wskazują na dominację nieruchomości oportunistycznych i typu „value-add” oraz inwestycji z przeznaczeniem do przebudowy. Inwestorzy magazynowi koncentrowali się na aktywach z rynku pierwotnego oraz tych zlokalizowanych w zachodniej Polsce. Wszystkie transakcje w sektorze biurowym miały z kolei miejsce w Warszawie. W sektorze handlowym dominowały oportunistyczne zakupy centrów handlowych. Najbardziej aktywni pozostają inwestorzy z USA i regionu Europy Środkowej i Wschodniej, którzy koncentrują się na produktach magazynowych i biurowych.

Sektor magazynowy w okresie adaptacyjnym

Obecnie sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe co do produktów magazynowych są teraz najgorętszym tematem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedać za więcej, niż kupujący planują zapłacić, licząc na obniżkę ceny. Ten proces adaptacji trwa już od kilku miesięcy. Obecnie obserwujemy już wyraźną presję na obniżkę cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, co przekłada się na wyższe stopy kapitalizacji. Różnica jest w pewnym stopniu „rekompensowana” właścicielom lub deweloperom podwyżkami podstawowych stawek czynszu.

Wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym o wartości 401 mln euro stanowił 62 proc. całkowitego wolumenu w I kw. 2023 r. Jednak największa transakcja, czyli przejęcie Campusu 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni, odpowiadała za ponad 1/3 tego wyniku. 12 transakcji dotyczyło pojedynczych aktywów. Nie sprzedano żadnego portfela magazynowego. Umacnia się wzorzec koncentracji inwestorów w zachodniej Polsce. 8 z 12 nieruchomości magazynowych, będących przedmiotem transakcji w analizowanym okresie, znajduje się w pobliżu zachodniej granicy kraju, a 9 z 12 zostało pozyskanych na rynku pierwotnym.

Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

- Rozpoczęcie nowych inwestycji komplikują obecnie trudności w pozyskaniu finansowania projektów i jego wyższy koszt, a także mniejsza dostępność materiałów, siły roboczej czy też spowolnienie aktywności po stronie najemców. Spodziewamy się jednak, że nowo wybudowane obiekty magazynowe powinny w tym roku osiągnąć pewną równowagę. Transakcje dotyczące nieco starszych nieruchomości magazynowych nadal będą analizowane indywidualnie pod kątem czynszu i ostatecznej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji będzie wynikać z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy – daleko od topu

Rok 2023 raczej nie będzie w stanie konkurować z wynikami z 2022 roku. Tym samym, wzrostowy trend wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, wznowiony po pandemii w 2021 roku, prawdopodobnie nie zostanie utrzymany. Dwie bezprecedensowe transakcje minionego roku, a mianowicie Joint Venture EPP oraz przejęcie Forum Gdańsk, stanowiły ponad 60% całkowitego wolumenu transakcji w sektorze. Ten rok rozpoczął się 8 transakcjami centrami handlowymi typu „convenience” i tymi przeznaczonymi do przebudowy, niestety bez udziału najlepszych i dużych aktywów i, co ciekawe, tylko z jednym małym parkiem handlowym.

Wolumen inwestycji handlowych wyniósł 134 mln euro, co stanowi 20% całego wolumenu rynku inwestycyjnego w Polsce w I kwartale 2023 r. Wśród 8 transakcji handlowych znalazły się dwa regularne centra handlowe, czyli Atrium Molo w Szczecinie i Ferio w Legnicy.

Największymi transakcjami z planami przebudowy były przejęcia Europy Centralnej w Gliwicach przez Mitiska REIM oraz Multikina w Warszawie przez GH Development. W I kw. 2023 r. odnotowano tylko jedną transakcję portfelową dotyczącą 4 małych centrów handlowych zlokalizowanych w zachodniej Polsce, w której Avison Young reprezentował sprzedającego.

Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

- Choć w I kwartale 2023 r. sprzedano tylko jeden park handlowy - w Rawie Mazowieckiej – uważamy, że parki handlowe nadal będą ważnym elementem sektora, a inwestorzy będą nadal kupować te aktywa. Natomiast jeśli chodzi o sektor centrów handlowych, największym zainteresowaniem będą się cieszyły atrakcyjne cenowo obiekty w dobrych lokalizacjach, z możliwością pozyskania finansowania lub utrzymania finansowania od dotychczasowego kredytodawcy – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.