Inwestycje i nieruchomości

Fundamenty sięgają pokładów węgla. Jak powstaje .KTW II – najwyższy biurowiec na Śląsku

2021-10-18, Autor: Tomasz Raudner

Ile osób pracuje na budowie .KTW II w Katowicach, jak głęboko sięgają fundamenty, ile trwa jazda windą na szczyt, jakie przechyły od porywistego wiatru toleruje? W wywiadzie zgłębiamy tajemnice najwyższego biurowca w woj. śląskim wznoszonego przez TDJ Estate.

Reklama

Naszymi rozmówcami są Piotr Sołtysik, senior project manager i Marta Jełowicka-Gabor, property manager w TDJ Estate.

Tomasz Raudner, ŚląskiBiznes.pl: Drugi biurowiec wchodzący w skład kompleksu .KTW budowany jest od 2019 roku i dziś przypomina już bardziej gotowy budynek, aniżeli obiekt w budowie. Co państwo teraz czujecie?

Piotr Sołtysik: Satysfakcję. Jest to temat, który zrealizowaliśmy jako deweloper na zasadzie generalnego wykonawcy i w związku z tym od początku czy to pod względem zarządczym czy wykonawczym mieliśmy nad nim pełną kontrolę. Zaczęło się od rozmów z dostawcami, tak aby na etapie przetargu konkretnie ustalić jakie materiały w jakiej jakości i ilości musimy mieć zakontraktowane na cały okres tak gigantycznej budowy. Chcieliśmy mieć pewność, że to co zamówimy fizycznie zostanie nam dostarczone.

Marta zadbała natomiast o aspekty związane z serwisowaniem instalacji i ich obsługę. Często jest tak, że już na etapie eksploatacji budynku serwis nie jest najwyższej jakości, nie obejmuje i nie uwzględnia wszystkich zakresów, w których możemy mieć do czynienia np. z usterkami, bardzo istotne jest więc uwzględnienie wszystkich tych aspektów już na etapie przetargowym, aby w przyszłości nie generowały one dodatkowych kosztów po stronie zarządczej obiektu. Mamy więc ogromną satysfakcję z tego, że przygotowaliśmy się do tego projektu a dzięki temu nie mieliśmy problemów realizacyjnych, które mogłyby negatywnie wpłynąć na proces wykonania inwestycji w formule, w której mieliśmy pełen wpływ na wykonawców i dostawców.

Z iloma partnerami, kontrahentami współpracowaliście i dalej działacie?

P.S: W tej chwili mamy na budowie 15 firm, które wykonują prace budowlane i instalacyjne. Również cała organizacja budowy jest po naszej stronie, więc łącznie kooperujących firm jest około 40. Do tego dochodzą jeszcze firmy, które dbają o kwestie związane z mediami, wywozem nieczystości itp.

Ile osób pracuje na budowie?

Dziennie 300, a w momencie szczytowym budowy było ich aż 500.

W jakim systemie? Są zmiany? Praca na okrągło?

P.S: Od początku procesu budowlanego mieliśmy dobrze przygotowany harmonogram frontów robót, więc teraz konsekwentnie go realizujemy bez jakichkolwiek opóźnień czy przesunięć. Nie musimy przyspieszać na końcówce i zmuszać ludzi do pracy w soboty, niedziele, czy w nadgodzinach. Generalnie budowa tętni życiem od poniedziałku do piątku w godzinach 7.00 – 17.00, 18.00. Są też firmy, którym zdarza się pracować w soboty, ale na budowie jest wówczas 30 – 40 proc. składu osobowego. Jak wiemy obecnie mamy do czynienia z rynkiem pracownika, teraz każdy z nas szanuje sobie swój czas wolny dlatego firmy wykonawcze nie wyrażają chęci pracy np. w nadgodzinach. Na szczęście na projekcie .KTW II nie ma takiej potrzeby.

A dostawy, wywóz śmieci – mamy inwestycję w centrum Katowic, więc jak sobie państwo poradzili z zorganizowaniem tych kwestii?

Marta Jełowicka-Gabor: Przy tych działaniach braliśmy pod uwagę całe sąsiedztwo, z którym musieliśmy się liczyć. Najważniejsza była koordynacja i współpraca zaplecza budowy ze Strefą Kultury jak również z budynkiem .KTW I, który już od 2018 roku funkcjonuje, i w którym, mimo pandemii, cały czas pracujemy my i nasi najemcy. Musimy więc zapewnić każdej ze stron komfortowe warunki pracy i funkcjonowania. Zatem te wszystkie aspekty trzeba było bardzo dobrze zaplanować na linii inwestor – dostawcy. Stała współpraca i uzgadnianie na bieżąco wszelkich możliwych scenariuszy działań dawały nam poczucie pełnej kontroli na procesami dostaw i pozwalały prowadzić te działania bez zakłóceń mających negatywny wpływ na nasze sąsiedztwo.

Pamiętajmy też, że – oprócz tego, iż mamy wspaniałe sąsiedztwo – czasem nas ono ograniczało. Szczególnie w momentach, w których np. w Strefie Kultury organizowane były przeróżne wydarzenia, kulturalne czy sportowe. I to też musieliśmy zawsze brać pod uwagę. Jednak dzięki naszej ścisłej współpracy, płynnemu przepływowi informacji o wydarzeniach i związanych z tym np. zamknięciach ulic mogliśmy z odpowiednim wyprzedzeniem zaplanować dostawy i skoordynować je z tymi terminami.

Czy logistyka była największym wyzwaniem, z którym musieliście się zmierzyć podczas budowy .KTW II ?

PS: Największym wyzwaniem bez wątpienia było zaplanowanie harmonogramu prac, ponieważ nie mieliśmy generalnego wykonawcy, który zazwyczaj tym się zajmuje, więc zakres organizacji wszystkich frontów robót było jednym z najtrudniejszych zadań z jakimi musieliśmy się zmierzyć.

Druga kwestia, już bardziej techniczna, dotyczy dwóch wsporników, które z racji przesunięcia brył musieliśmy zaprojektować i zastosować w projekcie konstrukcyjnym na kondygnacjach +9 i +20 . Jako zespół podczas jednej z burzy mózgów wpadliśmy na pomysł, aby nie zrobić ich na całej wysokości w postaci szalunku wieżowego z wyparciem aż do płyty dennej, - stalowe wieże często widać np. w przypadku konstrukcji mostowych , ale na zasadzie tzw.„odwróconego kozła”. Zastosowaliśmy więc specjalne deskowanie, które pozwoliło nam wykonać nawisy, oparte na 40. i 75 metrze. To było to dość trudne i odważne rozwiązanie, którego opracowanie i wdrożenie zajęło nam dość dużo czasu

– najpierw koncepcja, pierwsze szkice, projekty , potem musieliśmy przekonać do tego dostawców deskowań, następnie wykonawcę, ale finalnie wszystko się udało. Nasi partnerzy stanęli na wysokości zadania dodając do calej realizacji swoje bezcenne know-how.

Kolejnym wyzwaniem było odpowiednie zaplanowanie pracy żurawii, tak żeby w zakładanym czasie udało nam się umieścić na dachu technicznym wszystkie niezbędne urządzenia. Warunki zabudowy, które dostaliśmy od miasta, zobligowały nas do utworzenie kondygnacji technicznej zlokalizowanych na najwyższych kondygnacjach, a nie na piętrach pierwszym i drugim, jak to się powszechnie stosuje. Tym samym wszystkie najcięższe urządzenia, będące zarazem sercem budynku musieliśmy wytransportować na wysokość 130 metrów.

Kluczowe było więc to aby już na etapie wykonywania posadowienia żurawia uwzględnić fakt, że nie będzie on pracował jedynie do etapu ukończenia stanu surowego, ale na końcu budowy będzie musiał przenieść na dach agregaty ważące po 6 – 7 ton, każdy.

Proszę nam przybliżyć, jakie zastosowanie i funkcję miał system wsporników tzw. odwrócone kozły.

System ten polegał na wykonaniu takiej konstrukcji, która cały ciężar wspornika przeniesie na osiem lub nawet dziewięć niższych kondygnacji, z pominięciem przenoszenia obciążenia poprzez wieżę na płytę denną i grunt. Wymagało to od nas wykonania dodatkowych wzmocnień konstrukcji, ale pozwoliło tym samym na rezygnację z wież wykonanych z rusztowań, które ciężko byłoby nam ustawić aż do wysokości 76 metrów.

Niższy wspornik przewieszenia zwieńczonego tarasem na kondygnacji +9 byłby możliwy do wykonania tradycyjną metodą, jednak takie rozwiązanie uniemożliwiłoby zupełnie prowadzenie prace w podziemiu obiektu, głównie dlatego, że oparcie wspornika sięgałoby samej płyty zlokalizowanej na poziomie -3. Tradycyjne rozwiązanie w postaci orusztowania sprawiłoby więc, że praktycznie na połowie budowy nie można byłoby prowadzić żadnych prac aż do czasu rozbiórki wież.

Są jeszcze inne różnice w budowie wysokościowca i standardowego kilkupiętrowego obiektu?

P.S.: Taka budowa różni się wszystkim od standardowego budynku mieszkaniowego, głównie z racji gabarytów. Mam tu na myśli m.in. głównie instalacje, ale także np. zabezpieczenia prac ponieważ w przypadku robót prowadzonych na najwyższych kondygnacjach na wysokościach ponad 100 metrów, musieliśmy zastosować osłony wiatrowe, dzięki temu pracownicy nie odczuwali związanych z tym niedogodności. Natomiast pod względem instalacyjnym różnice są diametralne. O ile wysokościowo .KTW I jest niższy o połowę, to instalacji w porównaniu do niego jest nie dwa a trzy razy więcej.

Osłony wiatrowe na .KTW II

Budynek wysokościowy ma również swoje dodatkowe wymagania, jak chociażby restrykcyjną ochronę przeciwpożarową. W .KTW II nie mamy żadnej instalacji tryskaczowej, mamy za to instalację mgły wodnej, zmiana wynika z uwagi na to, ile miejsca ta instalacja zajmuje.

Bez porównania więcej jest więc wymogów jakie musi spełnić budynek wysokościowy, a ponieważ na południu Polski ich się nie buduje, odwiedziliśmy sporo wysokościowców w Warszawie i Gdańsku. Rozmawialiśmy z ludźmi, którzy zajmują się takimi budowami na co dzień, podpatrywaliśmy rozwiązania – zadawaliśmy mnóstwo pytań. Praktycznie wszystkiego uczyliśmy się sami, bo na Śląsku jesteśmy jedynym obiektem biurowym o takiej wysokości.

Fachowcy, którzy budowali .KTW II są polscy, czy też posiłkowaliście się specjalistami z zagranicy?

Nie, w 90 proc. są to wykonawcy i firmy z Polski (wyjątek stanowią firmy od wind i mgły wodnej). Natomiast jeśli chodzi o poszczególnych podwykonawców i ich pracowników to nie jestem w stanie wymienić teraz ani jednej budowy na której nie usłyszy się dziś języka ukraińskiego.

Warunki pogodowe mają wpływ na budowę? Ma znaczenie, kiedy wieje, pada deszcz?

MJ-G: Jak wspomniał wcześniej Piotr – przy zastosowanych osłonach nie miało to żadnego znaczenia.

PS: Powyżej 100 metrów wieje zawsze. Na dole człowiek może nie odczuwać żadnego ruchu wiatru, a tam wieje cały czas. Na takiej wysokości pojawiają się też chmury, zwłaszcza przy ciężkiej pogodzie, więc bywało, że pracowaliśmy dosłownie z głową w chmurach. Mieliśmy z tego powodu nawet kilka fałszywych alarmów pożarowych. Oświetlenie przeszkodowe (stosowane do oznaczania przeszkód dla ruchu lotniczego – red.) przebijające się przez chmury dawało złudzenie ognia i dymu (patrz zdjęcie poniżej). W przypadku lamp tradycyjnych stanowiło to mniejszy problem.

Odnośnie wiatru – jaki jest dopuszczalny przechył budynku?

P.S.: My ogólnie nie zakładamy przechyłu większego, niż 20 milimetrów licząc od górnego punktu konstrukcyjnego. Więc praktycznie żadnego.

To nie skyscraper 500-, 600-metrowy jak w Dubaju czy Tajwanie, gdzie są wahadła bilansujące odkształcenie obiektu a wychylające się przeciwnie do kierunku wiatru. Zauważalne przechyły występują na wysokości od 300 metrów, więc nawet w Warszawie żaden z obiektów nie osiąga takiego pułapu.

Ale wracając do .KTW II – to będziemy mieć zainstalowane przechyłomierze, żeby na bieżąco kontrolować ewentualne przechyły budynku. Bardziej pod kątem monitorowania i poczucia bezpieczeństwa, niż konieczności wdrożenia ewentualnego działania.

A fundament jak głęboko schodzi?

P.S.: Mamy budynek posadowiony na 36 baretach (rodzaj żelbetowego fundamentu – red.). Część wysoka schodzi do głębokości 36 metrów, aż do pokładu karbonu, czyli de facto do pokładu skały węgla.

Jeszcze górnicy by skorzystali....

P.S.: Akurat na Śląsku bieda szybów, czyli płytkich pokładów węgla, do którego można dostać się z powierzchni już powoli nie ma (śmiech). Nie, eksploatacja od dawna w tym miejscu jest już zamknięta.

Rozumiem, że grunt jest stabilny.

PS: Tak, oczywiście. Potwierdzają to wszystkie badania i ekspertyzy, które wykonaliśmy na samym początku procesu inwestycyjnego. Tym niemniej przechyłomierze będziemy mieć, żeby Marta była spokojna o naszych najemców (śmiech).

Budowa trwała cały czas mimo pandemii. Ale czy były momenty, kiedy wydawało się, że stanie? Na przykład przez kwarantanny pracowników, przerwy w dostawach?

MJ-G: Nie, nie było takich sytuacji. Wiadomo, na początku pandemii byliśmy trochę zestresowani, ale budowa nigdy się nie zatrzymała, kwarantanny nie przeszkodziły nam, bo zawsze udawało się zorganizować zastępstwa. Wprowadziliśmy również na budowę odpowiednie zabezpieczenia takie jak np. środki ochrony osobistej, wzmożone dezynfekcje i bezkolizyjne przerwy lunchowe dla pracowników. Stałe pilnowanie harmonogramu sprawiło, że zawsze coś się działo na budowie, mimo tego, że z dostawami było nieco trudniej.

PS: Był kłopot z zatamowaniem Kanału Sueskiego przez Ever Given. W 56. statku za nim były nasze szwajcarskie windy, płynące z Chin. Przypłynęły później, ale mieliśmy taki zapas czasu, że został on finalnie skonsumowany. Elektronika dotarła na czas, inne podzespoły też.

Paradoksalnie dziś, kiedy pandemia hamuje, moglibyście mieć większe problemy z rozpoczynaniem budowy, patrząc na ceny, kłopoty z dostępnością stali, innych materiałów.

MJ-G: Tak by się zapewne stało, gdybyśmy na samym początku nie zakontraktowali sobie wszystkich materiałów niezbędnych do płynnego prowadzenia budowy.

PS: Teraz jest bardzo trudno, dlatego, że rynek bardzo mocno ruszył, w tym inwestycje, które rok temu stanęły. Do tego doszły nowe projekty. Ponadto sporo ludzi odeszło z branży budowlanej, to w dalszym ciągu bardzo ciężka praca. Na Śląsku znaczna część ludzi przeszła do pracy na halach (szczególnie przy tak dużym rozwoju e-commerce spowodowanym m.in. pandemią), gdzie stawka jest może nieco niższa, ale to zawsze 8 godzin, ciepło, wygoda.

Ok, przejdźmy do liczb. Beton, stal, szkło – te materiały wydają się podstawowymi w budowie .KTW II. Mogą państwo podać, ile ich zużyliście?

Zużyliśmy 22 tys. m sześc. betonu (dla porównania standardowy dom potrzebuje około 100 m sześc. - red) i 3500 ton stali. Używaliśmy stali SAS o średnicy 52 mm, która umożliwiła nam zredukować wielkość słupów. Nie musieliśmy budować słupów o boku 1,5 metra, tylko 40 cm. Fasada .KTW II wykonana z segmentów obłożona jest 4400 paneli szklanych. Do jej ułożenia nie potrzebowaliśmy rusztowań a jedynie mini żurawia ustawionego dwie kondygnację wyżej. Dzięki jej modułowości panele łączyliśmy jak klocki.

Co do kabli, to trudno oszacować. Na pewno mówimy o tysiącach kilometrów. Sam system kontroli dostępu zawiera 80 km kabli. Kabli grubych tzw WLZ-tów mamy 45 km.

Czyli jakby rozwinąć w jeden, to połączymy Katowice z Nowym Jorkiem.

PS: Raczej jak z Katowic do Mediolanu. Ogólnie skala obiektu jest duża. Mamy 8 central wentylacyjnych, każda tłoczy po 500 tys. m sześc. powietrza na godzinę, więc to daje wyobrażenie ile milionów m sześc. powietrza musi być wtłoczone i wyciągnięte z budynku co godzinę.

A orurowanie?

PS.: Akurat rur wodociągowych zbyt dużo nie ma, w wysokościowcach nie buduje się już rur dostarczających ciepłą wodę. Każde piętro ogrzewa sobie ją samo według własnych potrzeby. A użycie ciepłej wody jest tak naprawdę niskie. Utrzymywanie ciepłej wody w instalacji byłoby więc nieekonomiczne i nieekologiczne.

Windy?

PS.: Mamy 14 wind, w tym dwie parkingowe.

Są to windy instalowane w wysokościowcach czy to w Warszawie czy Dubaju. Podróż z poziomu -3 na 31 piętro trwa zaledwie 35 sekund. Oczywiście można szybciej, natomiast zbyt prędka jazda powodowałaby nagłą zmianę ciśnienia, tym samym przytykanie uszu, więc ogólnie uczucie dyskomfortu.

Ekonomia, ekologia – budynek zużyje duże ilości energii? Podejrzewam, że macie rozwiązania oszczędzające pobór.

PS.: Wszystkie silniki posiadają płynną regulację mocy, więc efektywnie wykorzystują potrzebną im energię.

Pracujemy też nad systemem, który będzie dostosowywał ilość dostarczanego powietrza na powierzchnię do liczby osób znajdujących się w budynku. Połączenie układu wentylacji, kontroli dostępu i windowego pozwoli systemowi wtłoczyć np. dodatkowe powietrze, jeśli okaże się, że na daną kondygnację wejdzie większa ilość osób.

Budynek mierzy 134 metry. Ile pięter i powierzchni będzie dostępnej do wynajmu?

MJ-G: 30 pięter i 43 tys. m kw. powierzchni. Jeśli chodzi o powierzchnię najmu, to jest ponad dwa razy więcej, niż w .KTW I.

Najemcy są zainteresowani wysokimi piętrami, np. pod kątem widoków?

MJ-G: Jest grono najemców, którzy rzeczywiście celują w wysokie piętra, bo dla nich oznacza to prestiż. Ale tak naprawdę mamy chętnych na wszystkie kondygnacje, także te zlokalizowane na parterze z doskonałą ekspozycją na Aleję Roździeńskiego, które będą pełnić funkcje usługowe.

Co jeszcze można powiedzieć o .KTW II?

MJ-G.: Na pewno to, że jesteśmy w ścisłej czołówce jeśli chodzi o zastosowane instalacje, jakość, design i dbałość o szczegóły.

O jakich instalacjach mówicie? Możecie podać przykłady?

PS: Chociażby regulatory przepływu chłodu i ciepła Novocon firmy Danfos. Z zakresu klimakonwektrów używamy 4-rurowego systemu a urządzenia dostarcza firma Fläkt. Deweloperzy często stosują rozwiązania kilkunastokrotnie tańsze. Wizualnie tej różnicy nie widać, ale są odczuwalne podczas użytkowania obiektu. W zakresie central wentylacyjnych działamy na produktach firmy Swegon. System kontroli dostępu dostarczył Nedap i daje nam on niemal nieograniczone możliwości rozbudowy np. o Bluetooth, QR kody, NFC.

Śmiało możemy powiedzieć, iż mamy topowych dostawców, przez co wiemy, że przekazując lokale dostarczamy naszym klientom najwyższą jakość powierzchni komercyjnej. Najlepszym dowodem na to jest również fakt, iż to my jesteśmy właścicielem całego kompleksu, nie zamierzamy go sprzedać i traktujemy jak aktywo, którego wartość mamy nadzieję będzie rosła w czasie.

W takim razie ile kosztuje .KTW II?

P.S.: Ponad 200 mln zł, ale bez wchodzenia w szczegóły.

Kiedy wieżowiec ma być oddany do użytku? Na zewnątrz wydaje się, jakby to była ostatnia prosta.

MJ-G: Dużo dzieje się za to w jego wnętrzu. Pozwolenie na użytkowanie zamierzamy uzyskać w przyszłym roku, ale tak naprawdę budynek otworzymy z pierwszym dużym najemcą, czyli na początku 2023 roku.

Dziękuję za rozmowę.

Zobacz galerię

Oceń publikację: + 1 + 16 - 1 - 3

Obserwuj nasz serwis na:

Komentarze (1):
  • ~dupree 2021-10-19
    09:13:47

    3 70

    świetny wywiad, gratulacje dla TDJ za inwestycję i powodzenia w dokończeniu inwestycji

Zamieszczone komentarze są prywatnymi opiniami Użytkowników portalu. Redakcja portalu slaskibiznes.pl nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.

Otrzymuj najciekawsze newsy biznesowe ze Śląska!

Zapisz się do naszego newslettera!

Sonda

Jaką ocenę szkolną wystawicie ZUS, urzędom skarbowym czy sądom za pracę zdalną?







Oddanych głosów: 27