Rynek najmu wyczyszczony. W nieruchomościach idą wielkie zmiany

Na chwilę obecną do Polski trafiło około 2,2 mln uchodźców z Ukrainy. Według prognoz w razie przegrania wojny przez Ukrainę, z tego kraju wyjechać może nawet 7 – 9 mln osób, z czego większość do Polski. To jednak dalsza perspektywa, skupmy się na teraźniejszości. A dokładniej na sytuacji z nieruchomościami do mieszkania.

Drenaż mieszkań na wynajem

Już teraz na skutek nagłego napływu osób, niemal wydrenowany został rynek lokali na wynajem.

- Klientów znajdują mieszkania od najtańszych po najdroższe. Musimy zdawać sobie sprawę, że z terenu objętego wojną nie uciekli tylko Ukraińcy gorzej sytuowani, ale też osoby majętne. W większych miastach ofert droższych mieszkań, apartamentów pod wynajem już niemal nie ma – mówi Wojciech Pleszyniak, dyrektor zarządzający w Geltag sp. z o.o.

Wspomina, że jego firma wystawiła w sobotę rano mieszkanie na wynajem na osiedlu Bażantów w Katowicach i do południa miała już około 25 telefonów. Wszystkie od osób mówiących po rosyjsku, czy ukraińsku.

Wynajem mieszkania Ukraińcom - ryzyka

Ekspert wskazuje, że wynajmowanie mieszkania Ukraińcom niesie ze sobą pewne ryzyka i może skutkować ostrożnym podejściem właściciela w przekazywaniu mieszkań na rynek najmu. Oczywiście, w tym momencie pomijamy aspekty humanitarne, czyli przekazywanie lokalu darmowo, doraźnie. Mówimy o sytuacjach, kiedy Ukraińcy chcą normalnie zapłacić na wynajem.

Ryzyko wynika przede wszystkim z problematyczną kwestią ustalenia możliwości finansowych Ukraińców, co się z tym wiąże – zdolnością po opłacania najmu, a także z kwestią opuszczenia mieszkania w razie wystąpienia zaległości czynszowych. Śmiało można natomiast stwierdzić, że wychodząc naprzeciw tym obawom ustawodawca zamieścił w specustawie o pomocy Ukraińcom punkt, że wobec tych najemców nie stosuje się zapisów ustawy o ochronie lokatorskiej.

- Zatem nie ma tutaj zagrożenia, że jeśli lokator nie będzie płacił, to nie będziemy mieli możliwości przeprowadzenia eksmisji. Oczywiście można zrozumieć, że pomoc pomocą, człowiek w potrzebie, bez pieniędzy, ale też przedsiębiorca prowadzący działalność najmu nie ma obowiązku utrzymywania tych uchodźców – tym bardziej jeżeli najem jest głównym źródłem dochodu przedsiębiorcy. Tutaj odpowiedzialność powinno przejąć państwo – uważa Wojciech Pleszyniak.

W budowie więcej mieszkań na wynajem

Ten skutek wojny dla rynku nieruchomości w Polsce jest jasny i widoczny. Inne ewentualne skutki dziś należy traktować w kategoriach hipotez i przypuszczeń. Wojciech Pleszyniak podejrzewa, że deweloperzy mogą być bardziej skłonni realizować inwestycje pod wynajem. I akurat sam napływ uchodźców nie jest tu jedyną przyczyną. Zwłaszcza, że większość Ukraińców deklaruje chęć powrotu do domu po zakończeniu wojny.

Potencjalnym powodem zwrotu w kierunku nieruchomości pod wynajem, jest zaostrzenie polityki kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego, a tym samym i banków. Celem jest zmniejszenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych i schłodzenie koniunktury na zakup nieruchomości, bo to jeden z powodów rekordowo wysokiej inflacji. Nawiasem mówiąc, rozkręconej poniekąd przez same banki i NBP po szoku pandemicznym. Kredyty były rekordowo tanie, WIBOR niemal zerowy. Nic więc dziwnego, że Polacy wręcz rzucili się na tanie pieniądze. Według danych Business Insidera przez 16 miesięcy wyjątkowo niskich stóp procentowych (czerwiec 2020 r. – wrzesień 2021 r.) banki udzieliły aż 330 tys. hipotek na 102 mld zł. Obecnie czynnych jest około 2 mln kredytów mieszkaniowych wartych 400 mld zł.

Nowe regulacje zmniejszą liczbę potencjalnych kredytobiorców. Ale same potrzeby mieszkaniowe nie spadną. Tyle, że zamiast kupować mieszkania, być może jeszcze większa część Polaków zdecyduje się na najem.

- Według różnych danych, od rządowych po bankowe, deweloperskie, deficyt mieszkań jeszcze przed napływem uchodźców wynosił od 650 tys. do nawet 4 milionów. Uśrednijmy, niech to będą 2 miliony mieszkań. Teraz mamy nagle dodatkowo 2 miliony Ukraińców. I nawet jeśli nie wszyscy będą potrzebowali lokum, to śmiało można założyć, iż w Polsce brakuje około 3 mln mieszkań. My nie jesteśmy w stanie wchłonąć wszystkich uchodźców do istniejącej substancji mieszkaniowej, w tym turystycznej. Docelowo samorządy, wojewodowie urządzają im noclegi, ale to rozwiązanie jest wystarczające na krótką metę. W dłuższej perspektywie ci ludzie muszą mieć gdzie mieszkać – mówi Tomasz Matlęga, Dyrektor Analiz w spółce Geltag.

Wielka płyta wróci do łask?

Logika podpowiada potrzebę budowania szybkiego i na tyle taniego, jak się da. Ale zderzając się z rzeczywistością od razu nasuwają się pytania: jak budować tanio, kiedy materiały są drogie, media są drogie, transport jest drogi, praca ludzi jest droga, a ludzi do pracy to ogólnie brakuje? Sytuacja w deweloperce jest tak rozchwiana, że wykonawcy wzbraniają się przed zawieraniem długotrwałych kontraktów z określoną z góry ceną metra kwadratowego oddanego obiektu.

- Rynek będzie się zmieniać, na sprzedaż coraz częściej zaczną trafiać obiekty już zbudowane, gdzie wykonawca będzie znał wszystkie poniesione koszty i swoją marżę. Nieco mniejszy będzie udział projektów, w których sprzedaż ruszała już na etapie przysłowiowej dziury w ziemi – mówi Wojciech Pleszyniak - zwłaszcza w przypadku niewielkich, lokalnych projektów deweloperskich, a nie realizowanych przez największe firmy z branży.

Niewykluczone, że obecna sytuacja skutkować będzie promocją mniej popularnych sposobów budowy domów, czy budynków wielorodzinnych. Być może do łask wróci wznoszenie obiektów z gotowych segmentów. Taka wielka płyta, ale nowoczesna, rodem z XXI wieku. Technologie są, firmy są. Nawet na Śląsku. Przy czym do tej pory ich realizacje nie stanowiły trzonu oddawanej powierzchni mieszkalnej i stanowiły raczej niewielki udział w realizowanych budowach.

Jedna z takich śląskich firm wyspecjalizowała się w tworzeniu domów z prasowanego drewna. Materiał jest mniej palny, niż beton, a posiada tak dobre właściwości izolacyjne, iż nie wymaga docieplenia. Dom z przygotowywanych w fabryce ścian montowany jest w ciągu tygodnia. Technologia wiąże się z pewnymi ograniczeniami, np. wszelkie instalacje ścienne powstają w fabryce, więc już na tym etapie trzeba wiedzieć, gdzie chce się mieć włączniki lamp czy gniazdka. Ale plusem jest to, iż z powodu szybkości produkcji i budowy unika się huśtawek cenowych. Inna ze śląskich firm z powodzeniem realizuje budowę zarówno domów jak i budynków wielorodzinnych z prefabrykowanych ścian keramzytowych – taka budowa jest sprawna, szybsza, czysta i wymaga mniej nakładów na wykończenia – nie są tutaj niezbędne tynki. Dodatkowo uzyskuje się większe powierzchnie mieszkalne niż w projektach realizowanych systemami tradycyjnymi.

Wielka szansa na rewitalizację miejskich kamienic

Tomasz Matlęga prognozuje jeszcze jeden skutek wojny i napływu uchodźców, pozytywny.

- Moim zdaniem, to będzie najlepszy moment na rewitalizację wielu pustostanów czy zaniedbanych obiektów w miastach. Na te projekty zwykle nie było pieniędzy. A teraz, z wykorzystaniem środków pomocowych, które, mam nadzieję, będą płynęły z UE czy innych źródeł, będzie można przywrócić funkcjonalność niedostępnej od lat tkance mieszkaniowej. Uważam np. że ogromna szansa rysuje się tu dla takich miast jak Bytom. To jest zarazem sposób na bardzo szybkie powiększenie zasobu mieszkaniowego. I jest tu bezwzględnie rola państwa, aby zapewnić inwestorom tanie, długoletnie finansowanie – mówi Dyrektor Analiz w spółce Geltag.

Dystrybutorem środków mógłby być na przykład Bank Gospodarstwa Krajowego. Polska wciąż czeka też na pieniądze z Funduszu Odnowy, które jednak pozostają w unijnej zamrażarce na skutek sporu o praworządność. To 36 miliardów euro. Zatem, im szybciej spory wewnątrzunijne będą wygaszone, tym prędzej Polska ma szansę na kolejny zastrzyk finansowy, mogący pomóc rozwiązać deficyt mieszkaniowy.

Szybka reakcja deweloperki albo kryzys humanitarny

Bez taniego, długotrwałego finansowania Polskę może czekać kryzys humanitarny. Dwa miliony uchodźców oznacza wzrost ludności Polski z dnia na dzień o 5 procent! To tak, jakby w ciągu miesiąca pojawiła się druga Górnośląsko – Zagłębiowska Metropolia – to przecież 41 miast i gmin zamieszkałych przez 2,3 miliona mieszkańców (!). Tym dotychczasowym dwóm milionom uchodźców, potrzebny jest nie tylko dach nad głową. Do tego dochodzą: woda, media, żywność, oświata, odzież, służba zdrowia, transport, potrzeba pracy i uzyskiwania dochodów, słowem: wszystkie bieżące potrzeby ludzkie. Siłami samych wolontariuszy zaspokoić się ich nie da. Każdy z nas pomaga jak może, każdy na miarę swoich sił, zasobów i możliwości – ale one nie są niewyczerpane. Pomagajmy i myślmy o przyszłości, wykorzystajmy wszelkie szanse i możliwości które przynoszą obecne czasy.

Ale zacząć trzeba od dachu nad głową. Stąd, reasumując, rynek deweloperski czekają zmiany. Jak głębokie i długotrwałe, tego obecnie nie można jednoznacznie ocenić. W dłuższej perspektywie rynek nieruchomości w Polsce może zyskać. Póki co zbyt wiele rzeczy się dzieje, zbyt wiele pozostaje też niewiadomych, aby móc ocenić, kiedy zyska i jak bardzo.